YÜRÜRLÜK VE YÜRÜTME 

MADDE :20.01: Yürürlük

MADDE :20.02: Yürütme

MADDE :20.03 : Geçici Madde 1, 2, 3 ve 4. 

İSTANBUL İMAR YÖNETMELİĞİ

I. BÖLÜM

AMAÇ 

MADDE l.0l

 Bu yönetmeliğin amacı,İstanbul Büyükşehir Belediyesi sorumluluk alanı,Belediye ve Mücavir alan sınırları içerisindeki yerleşme yerleri ile yapılaşmaların,İmar planları ve mevzuat hükümleri ile sosyal ve teknik altyapı,fen sağlık ve çevre şartlarına uygun teşekkülünü sağlamaktır.

KAPSAM 

MADDE l.02 

3l94 sayılı İmar Kanununun 3.ve 20. Maddelerinin son fıkrası hükümleri ile Büyükşehir Belediyelerinin yönetimi hakkındaki 3030 sayılı yasanın uygulama yönetmeliğinin 8. Maddesinin (F) bendi hükmü uyarınca hazırlanan bu yönetmelik İstanbul Büyükşehir Belediye sorumluluk sınırları içerisinde uygulanır. Bu yönetmelikte adı geçen Büyükşehir Belediyesi ile İstanbul Büyükşehir Belediyesi, ilçe belediyesi veya belediyeleri ile İstanbul Büyükşehir Belediye sınırları içersindeki ilçe belediyesi veya belediyeleri kastedilmektedir.

YASAL DAYANAK 

MADDE l.03 

Bu yönetmelik, 3l94 sayılı İmar Kanununun 3.ve 20. Maddesinin son fıkrası hükümleri ile Büyükşehir Belediyelerinin yönetimi hakkında 3030 sayılı kanunun uygulanması ile ilgili yönetmeliğin 8. Maddesinin (F) bendi hükmü uyarınca hazırlanmıştır.

 YETKİ VE SORUMLULUKLAR 

MADDE l.04 

Bu yönetmelikte belediyelere bırakılmış olan takdir yetkileri ve sorumlulukları belediye başkanlığına aittir.

İSTİSNALAR 

3l94 SAYILI İMAR KANUNUNUN 46.47.48. MADDELERİNE İLİŞKİN YÖNETMELİK  

MADDE l.05 

Bu yönetmeliğin ,”3l94 sayılı İmar Kanununun 46, 47, 48 Maddelerine İlişkin yönetmelik” hükümlerine aykırı olmayan hükümleri uygulanır.

AFET BÖLGELERİNDE YAPILACAK YAPILAR 

MADDE l.06 

Bu yönetmeliğin, “Afet Bölgeleri’nde Yapılacak Yapılar Hakkındaki Yönetmelik” hükümlerine aykırı olmayan hükümleri uygulanır.

II. BÖLÜM

GENEL ESASLAR 

İMAR PLANI VE YÖNETMELİKLERE AYKIRI YAPI YAPILAMAZ 

MADDE 2.01

İstanbul Büyükşehir Belediyesi sorumluluk sınırları içerisinde belediye ve mücavir alanlarında şehrin estetiğine, tarihi ve doğal değerlerine zarar verecek nitelikte, imar planlarına ve yönetmeliklere aykırı yapı yapılamaz. Aksi takdirde 3l94 sayılı yasanın 32.ve 42.madde hükümleri uygulanır. 

İMAR PLANI KAYIT VE HÜKÜMLERİNİN ÖNCELİĞİ 

MADDE 2.02 

Bu yönetmelikte yazılı hükümler, imar planlarında aksine bir hüküm bulunmadığı takdirde uygulanır. Ancak İmar planlarında; parselasyon durumları ve bina kitleleri, bilhassa bu maksatla etüd edilerek ölçüleri verilmediği takdirde,sadece ayrık veya bitişik bina yapılacağını,ön bahçeli veya ön bahçesiz nizamın kabul olunacağını,binaların tertip şeklini ve yüz alacakları cepheyi tespit maksadı ile şematik olarak gösterildiğinden,bunlara ait ifadeler imar planlarının kayıtlarından sayılmazlar.

İMAR PLANLARINDA VE YÖNETMELİKTE OLMAYAN HUSUSLAR 

MADDE 2.03 

İmar planlarında açıklanmamış ve bu yönetmelikte yer almamış hususlarda lüzum, ihtiyaca ve civarın karakterine göre uygulanacak şekli takdire ilgili ilçe belediye başkanlığı yetkilidir. Ayrıca ilçe belediye başkanlığınca tereddüt edilen konularda Büyükşehir Belediye Başkanlığının görüşü alınır ve bu görüşe uyulur. Daha sonraki benzer işlerde de bu görüşe uyularak işlem yapılır.

Bunun dışında,bu yönetmelik esaslarına aykırı olarak,prensip kararları ve benzeri kararlar alınıp uygulanamaz.

DİĞER İLGİLİ MEVZUATIN GEÇERLİLİĞİ 

MADDE 2.04 

Büyükşehir Belediyesi ve mücavir alan sınırları içerisinde yapılacak tüm yapılar plan, fen, sağlık, yangın güvenliği, (İstanbul Büyükşehir Belediyesi Yangından Korunma Yönetmeliği) çevre şartları ÇED Isı Yalıtım Yönetmeliği ve ilgili diğer yasa tüzük ve yönetmelik hükümlerine de uymak zorundadır.

Büyükşehir Belediye sınırları içinde kalan bölgelerin tamamına yakın bölümü 1.ve 2. derece deprem bölgesi kapsamında kaldığından yapı güvenliği açısından bütün binalar Afet Bölgelerinde Yapılacak Yapılar hakkındaki Yönetmeliğin depreme dayanıklı yapılar için belirlenen hesap ilkelerine uygun projelendirilecek ve buna göre yapılacaktır.

RUHSATSIZ VEYA RUHSAT VE EKLERİNE AYKIRI YAPILAR 

MADDE 2.05 

Bir yapıda bağımsız bölümlerden herhangi birinde plan ve/veya yönetmelik hükümleri ve ruhsat ve eki projelerdeki aykırılıklar giderilmedikçe yapının inşaasına devam edilemez,iskan edilen diğer bağımsız bölümlerde tamir,tadil veya ilave inşaat işlemleri yapılamaz.

Bir parselde birden fazla yapı varsa bu yapılardan herhangi birisinin plan ve /veya ilgili yönetmelik hükümlerine aykırı olması,bunlara aykırı olmayan diğer yapıların,tamir,tadil veya ilave inşaat işlemlerini durdurmaz.

RUHSAT MÜDDETİ-RUHSAT TEMDİDİ

YÖNETMELİĞİN VE MEVZUAT HÜKÜMLERİNİN DEVAM EDEN VE BİTMİŞ YAPILARA UYGULANMASI

 MADDE 2.06

1)İmar planlarında değişiklik olmayan yerlerde;

Yasal ruhsat süresi içinde yapıya başlanmadığı veya yapıya başlanıp da bitirilmediği için yeniden ruhsat alınması mecburi olan durumlarda yürürlükte olan imar planları ve imar mevzuatı hükümlerine göre işlem yapılır.

2)İmar planlarında değişiklik olan yerlerde;

A)Yeni yürürlüğe giren imar planı değişikliği ile yol,meydan,yeşil saha,park ve otopark gibi umumi hizmetlere veya resmi yapılara,okul,cami,pazaryeri,hal,mezbaha ve benzeri kamu hizmet ve tesislerine ayrılan ve bu nedenle de ilgili kamu kurum ve kuruluşlarınca kamulaştırılması gereken yerlerde kalan taşınmazlarda;

a)Yapıya başlanmadığı durumlarda verilen ruhsat hükümsüz olup yeniden ruhsat verilemez.

b)Yasal ruhsat süresi içinde yapıya başlanıp da bitirilmemiş yapıların ruhsatları iptal olunarak yapı durdurulur.

B)Yeni yürürlüğe giren imar planlarında (A) maddesi kapsamı dışında kalan alanlarda;

a)Ruhsat alınmış ancak inşaata başlanmamış yerlerde yeni imar planına göre incelenerek işlem yapılır.

b)Ruhsat müddeti süresince kaba inşaatı tamamlanmamış veya yarıda kalmış yapılar için yeni imar planı hükümleri uygulanır ve yeni planın yürürlüğe girdiği tarihe kadar yapılan kısmı bir tutanak ile tesbit edilir.

Bu madde hükümlerinin uygulanmasında kazanılmış hakların tespitinde yapı izin belgesinin düzenlenmiş bulunması yeterli olmayıp,bu izin belgesine bağlı olarak inşa edilen yapının ulaştığı seviye ölçü olarak alınır.

BELEDİYE TASARRUFUNDAKİ YERLER ÜZERİNDE YAPILACAK TESİSLER

 MADDE 2.07

 Belediyelerin tasarrufundaki kamu malı olarak terkinli yerler üzerinde otobüs durağı, wc, TRAFO, İGDAŞ kontrol noktaları, muhtarlık binaları kamu hizmetlerinin görülebilmesi için gerekli tesislere ancak tarihi ve doğal dokuyu bozmayacak, yaya ile taşıt trafiğini olumsuz yönde etkilemeyecek yol ve yeşil alanları işgal etmeyecek, yaya kullanım alanlarına taşmayacak arka tarafta bulunan bina cephelerini kapatmayacak ve binaların girişini engellemeyecek şekilde sözkonusu yerin karekterini muhafaza etmek şartı ile ilgili kuruluşların, müdürlüklerin görüşü alınarak ilçe belediye encümeni’nin uygun görmesi halinde izin verilir.

Ana arter yollar ve meydanlar üzerinde ise ilgili kuruluşların, müdürlüklerin görüşü alınmak kaydıyla Büyükşehir Belediye Encümeni yetkilidir.

YAPILARIN ESTETİĞİNDE BELEDİYE YETKİSİ 

MADDE 2.08 

İlçe belediyeleri sorumlu oldukları ilçe sınırları içerisinde binaların cepheleri ile ilgili şehircilik ve estetik yönünden kurallar getirebilirler (dış cephe estetiği, boya ve kaplamaları ile çatının malzemesinin ve rengini belirlemeye yetkilidirler. Bu yetki daha önce yapılmış binalar içinde kullanılabilir).

Büyükşehir Belediye Başkanlığı uygun gördüğü ana arter yollar ve meydanlardan cephe alan binalar ile ilgili şehircilik ve estetik yönünden kurallar getirmeye yetkilidir. Bu maddenin uygulanmasında Fikir ve Sanat Eserleri Kanunu ile proje müelliflerinin, müelliflik hakları saklıdır.

STANDARTLARA UYULMASI 

MADDE 2.09 

İstanbul Büyükşehir sorumluluk alanı içerisindeki yapılmakta olan veya yapılacak tüm binaların projeleri TSE normlarına uygun olacaktır. Binaların yapımında (TSE) standartlarına uygun malzeme kullanılması zorunludur.

Bu yönetmelik esaslarına göre yapılacak bütün yapılarda,Türk Standartları dikkate alınarak,plan,fen,sağlık ve çevre şartları ile ilgili diğer kanun,tüzük ve yönetmelik hükümlerine uyulmak zorundadır.

III.BÖLÜM 

AVAN PROJEYE GÖRE UYGULAMA YAPILAN TESİSLER 

MADDE 3.01 

1-Kamuya Ait Yapı ve Tesisler ile Sanayi Tesisleri ve İş Merkezleri: 

Kamuya Ait Yapı ve Tesisler

Kamu kurum ve kuruluşlarınca yapılacak veya yaptırılacak yapılar imar planlarında o maksada tahsis edilmiş olmak ilgili kanunlar ve plan ile plan notlarına aykırı olmamak üzere mimari, statik, tesisat ve her türlü fenni mesuliyeti bu kamu kurum ve kuruluþlarýnca üstlenilmesi ve mülkiyetin belgelenmesi kaydý ile yönetmelikle bu gibi binalar için getirilmiþ hükümlere uyulmak kaydı ve bu yönetmeliğin yapılaşma ile ilgili taks, cephe, derinlik, yükseklik, iç ölçülerine ait hükümlere tabi olmayıp avan projeye göre uygulama yapılır, ruhsat verilir. 

Devletin güvenlik ve emniyeti ile Türk Silahlı Kuvvetlerinin harekat ve savunması

bakımından gizlilik arz eden yapılar; yürürlükteki plan ve plan notlarına uygun olmak koşuluyla kat nizamı, cephe hattı, inşaat derinliği ve toplam inşaat metrekaresine uyularak projelerinin kurumlarınca tasdik edildiği, statik ve tesisat sorumluluğunun kurumlarına ait olduğunun ilgili belediyesine yazı ile bildirdiği takdirde l2.04 maddede sayılan belgeler aranmaksızın yapı ruhsatı verilir. 

Sanayi Tesisleri ve İş Merkezleri: 

Her türlü sanayi tesisine varsa bölge planı ve imar planı esaslarına göre yönetmelikle bu gibi binalar için getirilmiş hükümlere uyulmak bu yönetmeliğin yapılaşma ile ilgili TAKS, cephe, derinlik, yükseklik ve iç ölçülerine ait hükümlerine tabi olmaksızın l2.04 maddesinde belirtilen belgeler ve projeler eklenmek, proje ve fenni mesuliyeti yüklenilmek kaydıyla avan projesine göre ruhsat verilir. Ancak iş merkezleri ile sanayi tesislerinde ruhsattan önce ulaşım etüdü-UKOME görüşü istenir.

1.                  a)Bağımsız bölüm olan her işyerinde erkek ve kadın olmak üzere umumi duş ve wc grubu ,1 soyunma mahalli,en az bir lavabo yapılacaktır.

b)İç koridorların genişliği min.3.00 m dış galerileri min.2.00 m olacaktır.

c)ÇED yönetmeliği hükümlerine uyulacaktır..

2.                  d)Merdiven genişliği en az l.50 m olacaktır.

3.                  e)İçme suyu, atıksu ve yağmur suyu projelendirmesinde 2560 sayılı yasa gereğince ÝSKÝ Genel Müdürlüğü’ne ait Yönetmeliğin ilgili hükümlerine uyulacaktır.

f)İstanbul Büyükşehir Belediyesi Yangından Korunma Yönetmeliğine uyulacaktır.

2.İmar Plan Notu Gereği Avan Proje Uygulaması : 

İmar Planlarında;

a)      a)      TAKS +H(İrtifa)

b)      b)      KAKS

c)      c)      Blok boyutları + H

Maddelerinin en az birini sağlaması durumunda Avan Projesine göre uygulama yapılır.

Hiçbirini sağlamaması durumunda yeni bir plan kararı alınması zorunludur.

Plan notu ile avan proje uygulaması getirilmiş özellik arz eden binalar planda verilen hükümlerine aykırı olmamak yönetmelikte bu tür binalar için getirilmiş hükümlere uyulmak kaydı ile bu yönetmeliğin yapılaşma ile ilgili yükseklik, cephe, derinlik ve iç ölçülerine tabi olmayıp bu madde hükmüne göre ilgili ilçe belediyesi’nce onaylanacaktır. (özellik arz eden veya kat adedi 10 kat ve daha fazla olan avan projeler hakkında estetik ve yerleşim yönünden Büyükşehir Belediye Başkanlığı’ndan görüş alınması koşulu ile uygulama yapılır).

Avan projelerin onayında tapu, çap, imar durumu, röperli kroki veya inşaat istikamet rölevesi gerekli hallerde kot-kesit rölevesi yönetmeliðin 6.14 maddesinde belirtilen binalardan zemin emniyet raporu, ÇED raporu ,ayrıca 2863 sayılı yasaya tabi parsellerde K.T.V.K. Kurul kararına göre işlem yapılır.

Yapılanma şartları net parsel üzerinden max. E=3‘ü geçemez.Yan bahçe mesafesi =5 mt.dir

Ayrık inşaat nizamına tabi yerlerde;5 kata kadar yapı yaklaşma mesafesi yollardan min. l0 metre, komşu parsellerden min. 5.00 metre olup 5 kattan sonra her ilave kat için komşu bahçe mesafelerine 0.50 metre ilave edilir.

IV. BÖLÜM 

TANIMLAR 

Bu Yönetmelikte Sözü Geçen Terimler Aşağıdaki Şekilde Tanımlanmıştır: 

A)İMAR PLANLARINA İLİŞKİN TANIMLAR 

MADDE 4.0l 

1-Nazım İmar Planı :

Varsa bölge veya çevre düzeni planlarının ilke kararlarına uygun olarak halihazır haritalar üzerine, yine varsa kadastral durumu işlenmiş olarak çizilen ve arazi parçalarının; genel kullanış biçimlerini, başlıca bölge tiplerini, bölgelerin gelecekteki nüfus yoğunluklarını, gerektiğinde yapı yoğunluğunu, çeşitli yerleşme alanlarının gelişme yön ve büyüklükleri ile ilkelerini, ulaşım sistemlerini ve problemlerinin çözümü gibi hususları göstermek ve uygulama imar planlarının hazırlanmasına esas olmak üzere düzenlenen, detaylı bir raporla açıklanan ve raporuyla beraber bütün olan plandır.

2-Uygulama İmar Planı :

Tasdikli halihazır haritalar üzerine varsa kadastral durumu işlenmiş olarak nazım imar planı esaslarına göre çizilen ve çeşitli bölgelerin yapı adalarını, bunların yoğunluk fonksiyon ve düzenini, yolları, uygulama için gerekli imar uygulama programlarına esas olacak uygulama etaplarını ve diğer bilgileri ayrıntıları ile gösteren detaylı bir raporla açıklanan raporuyla beraber bütün olan plandır.

3-Revizyon İmar Planı :

Gerek nazım ve gerekse uygulama imar planlarının ihtiyaca cevap vermediği ve uygulamasının problem olduğu durumlarda. planın tümünün veya büyük bir kısmının plan yapım tekniklerine uyularak yenilenmesi sonucu elde edilmiş raporu ile beraber bütün olan plandır.

4-İlave İmar Planı :

Mevcut imar planının gelişme alanları açısından ihtiyaca cevap veremediği hallerde, mevcut imar planına bitişik; mevcut imar planının genel arazi kullanış kararları ile tutarlı;

yine mevcut imar planı ile ulaşım açısından bütünlük ve uyum sağlayacak biçimde hazırlanmış raporuyla beraber bütün olan plandır.

5-Mevzii İmar Planı :

Mevcut imar planı sınırları dışında olup bu planla bütünleşmeyen bir konumda bulunan alanlar üzerinde hazırlanan sosyal ve teknik alt yapı ihtiyaçlarını kendi bünyesinde sağlamış olan plandır.

6-Koruma İmar Planı :

İlgili kültür ve tabiat varlıklarını koruma kurulunun görüşü, kararı alınarak; sosyal, ekonomik, estetik, turistik ve hijyenik yönlerden önemli olan tarihi ve doğal değerlerin,günün koşullarına göre ve çağdaş planlama yöntemleri ile ele alınıp, kamu yararına yönlendirilmesi amacı ile yapılmış olan plandır.

7-İmar Planı Değişikliği :

Onaylı imar planı sınırları içinde arazi kullanışlarının, büyüklüğünde, konumunda, fonksiyonunda yoğunluğunda yada ulaşım sisteminde, imar planı ana kararlarını bozmayacak biçimde mevzii olarak farklılık getirilen plan değişiklikleridir.

8-Aktif Yeşil Alan :

Park, çocuk bahçesi ve oyun alanları olarak ayrılan sahalardır.

9-Sosyal Alt Yapı :

Sağlıklı bir çevre meydana getirmek amacı ile yapılması gereken eğitim, sağlık, dini, kültürel, idari yapılar ile park, çocuk bahçeleri,açık spor sahaları gibi yeşil alanlara verilen genel isimdir.

10-Teknik Alt Yapı :

Elektrik, doğalgaz, içme ve kullanma suyu, yağmur suyu drenajı, kanalizasyon her türlü ulaşım ,ulaştırma ,haberleşme ve arıtım gibi servislerin temini için yapılan tesisler ile açık veya kapalı otopark kullanışlarına verilen genel isimdir.

B) KENTSEL ALAN KULLANIMLARI.

l-Konut Yerleşme Alanları : 

a)Meskun(Yerleşik) Konut Alanları :

İmar Planlarında konut yapımı için ayrılmış iskan bölgeleridir.

Yüksek, orta ve az yoğunlukta olmak üzere :

K. Yoğunluğu ve yapı düzeni korunacak meskun konut alanları,

D. D. Yoğunluğu ve yapı düzeni düzeltilecek meskun konut alanları,

E. E. Yoğunluğu ve yapı düzeni yenilenecek meskun konut alanlarını ifade eder.

Bu alanlarda yapılacak olan binaların zemin üstü katlar konut olarak kullanılmak kaydıyla zemin katta dükkan, kuaför, muayenehane, lokanta ve sıhhi müeseseler yapılabilir.

Bu fonksiyonlar verilirken ses, gürültü, duman, atık üretmemesi ve imalathane fonksiyonu verilmemesi önkoşulu aranacaktır.

b)Ticaret +Konut Alanları :

İmar planlarında bodrum ve zemin katlarda ticaret olmak üzere üst katlarda konut yapılacak olan alanlardır.

c)Gelişme Konut Alanları (İnkişaf Konut Alanları):

Nazım İmar Planlarında yüksek, orta ve az yoğunlukta olmak üzere kentin gelişmesine ayrılmış alanlardır.

d)Islah Planı Alanları :

2805, 298l, 3290 ve 3366 sayılı yasalara göre ıslah planı yapılmış alanlardır.

e)Gecekondu Önleme Bölgeleri :

775 sayılı Gecekondu Yasası ve Uygulama Yönetmeliğinde tanımlanan bölgelerdir.

f)Toplu Konut Alanları :

2985 sayılı Toplu Konut Yasası ve ilgili mevzuatına uygun olarak ilan edilen alanlardır.

g)Yerleşme Alanı :

İmar Planı sınırı içindeki yerleşik ve gelişme alanlarının tümüdür.

2-Kentsel Çalışma Alanları : 

Imar planlarında, yönetim merkezleri, kamu kurumu, askeri alanlar kentsel ve bölgesel iş merkezleri, toptan ticaret, pazarlama, ticari depolama, sanayi ve organize sanayi, küçük ve orta ölçekte sanayi depolama, konut dışı kentsel çalışma alanlarına ayrılan sahalardır. 

a)Ticaret Alanları:

İmar Planlarında ticari amaçlı yapılar için ayrılmış alanlardır. Bu alanlarda ticari hizmet veren yapılar; bürolar, işhanları, gazino, lokanta, çarşı, çok katlı mağazalar, bankalar oteller vs. yapılabilir.

b)Ticaret ve Hizmet Alanları :

İmar Planlarında ticari ve hizmet amaçlı yapılar için ayrılmış alanlardır. Bu alanlarda bürolar, işhanları, gazino, lokanta, çarşı, çok katlı mağazalar, bankalar, oteller, sinema, tiyatro gibi kültürel sosyal tesisler yönetimle ilgili tesisler ve benzeri yapılar yapılabilir.

Ticaret, ticaret+hizmet, ticaret+hizmet+konut,alanlarında, ilgili kamu kurum ve kuruluşlardan uygun görüş alınmak koşulu ile (SAĞLIK BAKANLIĞI, MİLLİ EĞİTİM BAKANLIĞI, UKOME, İTFAİYE DAİRE BAŞKANLIĞI) özel hastane, özel eğitim tesisi, katlı otopark kültür ve sosyal tesis vs. yapılabilir.

c)Sanayi ve Organize Sanayi Alanları:

İmar planlarında veya nazım imar planlarında her türlü sanayi tesisleri için ayrılmış alanlardır. Bu bölge içerisinde amaca göre hizmet görecek diğer yapı ve tesisler de yapılabilir.

d)Küçük ve Orta Ölçekli Sanayi Alanları:

Küçük ve orta ölçekli sanayilerin yer aldığı, organize olan veya olmayan sanayi kullanımına ayrılmış alanlardır.

e)Kamu Kurumu Alanları :

Resmi veya idari tesis alanlarını, büyük alan kullanımını gerektiren kamu kuruluş ve servis alanlarını , askeri alanları veya resmi, idari, dini , sosyal hizmet ve kültür tesisleri ve umumi binaları içeren alanlardır.

f)Konut Dışı Kentsel Çalışma Alanları:

İçerisinde motel ve lokanta da bulunabilen akaryakıt satış ve bakım istasyonları, resmi ve sosyal tesisler, dumansız kokusuz atık ve artık bırakmayan ve çevre sağlığı yönünden tehlike yaratmayan imalathaneler ,oto galerileri ile patlayıcı, parlayıcı ve yanıcı maddeler içermeyen depoların yapılabileceği alanlardır.

g)Karayolu Servis Alanları :

Nazım ve uygulama imar planlarında belirtilen ve benzin istasyonu, servis istasyonu, motel, kamping, gazino, lokanta gibi karayoluna hizmet verecek tesislerin yapılabileceği alanlardır.

Bu alanlarda imar planlarında getirilmiş yapılaşma hükümleriyle nazım planda belirtilen esaslar dahilinde inşaata izin verilir. Karayolları Genel Müdürlüğünün Karayolları kenarlarında yapılacak ve açılacak tesisler hakkında yönetmelik hükümleri saklıdır. 

3-Açık Ve Yeşil Alanlar : 

A-Yeşil Alanlar :Toplumun yararlanması için ayrılan oyun bahçesi, çocuk bahçesi, dinlenme,gezinti, piknik, eğlence ve kıyı alanlarının toplamıdır.

Metropol ölçekteki fuar, botanik ve hayvanat bahçeleri ile bölgesel parklar bu alanlar kapsamındadır.

Aktif (Etkin)Yeşil Alanlar :Parklar, dinlenme alanları, çocuk bahçeleri, oyun alanlarıdır.

Diğer Yeşil Alanlar :Orman alanları, ağaçlandırılacak alanlar,makilik, fundalık ve çalılık alanlar, fuar, panayır, festival alanları, mezarlıklardır.

a-Çocuk Bahçeleri :

0-5 yaş grubunun ihtiyaçlarını karşılayacak alanlardır. Bitki örtüsü ile çocukların oyun için gerekli araç gereçlerinden, havuz, pergole ve umumi wc.’den başka tesis yapılamaz.

b-Parklar :

Kentte yaşayanların yeşil bitki örtüsü ile dinlenme ihtiyaçlarına cevap veren alanlardır. İmar planında park alanlarının içerisinde park için gerekli başka tesisler gösterilmemişse büfeler, havuzlar, pergoleler ve umumi wc.’den başka tesis yapılamaz. Gereği halinde çevrenin ihtiyacı değerlendirilerek belediyesince uygun görülmesi halinde onaylanacak proje ile açık spor tesisleri yapılabilir.

c-Piknik, Dinlenme, Eğlence Alanları (Rekreasyon):

Kentlilerin günübirlik eğlenecekleri ve dinlenebilecekleri alanlardır. Bu alanlarda büfeler, oturma ve yemek yerleri, çeşmeler, oyun alanları, yemek pişirme yerleri, lokanta, gazino, çayhane v.b.tesislerle otoparklar, yeşil bitki örtüsü bulunur. Genel olarak inşaat alanı TAKS: 0.05 ve bina yüksekliği H=6.50m.’yi aşamaz. Ancak bölgenin özelliğine göre bu ölçüler değiştirilebilir.

d-Fuar Alanları :

Aktif açık alanlarla birlikte eğlence ve dinlendirme amacı yanında sanayi, tarım v.b. ürünlerin sergilendiği, ticaret yapılan, çağdaş teknolojik sosyal tesis ve ilgili yönetim merkezleri ile donatılmış alanlardır.

e-Kırsal Alanlar :

Nazım imar planlarında korunacak tarım alanı ve bağ bahçe alanı olarak belirtilen alanlardır. Bu alanlarda yapılacak yapıların brüt inşaat alanı 250m2 yi H=6.50m. TAKS=0.05 i aşamaz.

f-Ağaçlandırılacak Alanlar :

Nazım ve uygulama imar planlarında bu amaca ayrılmış alanlardır.

4-Kentsel Sosyal Alt Yapı Alanları :

a-Eğitim Tesisleri Alanı :

Nazım ve uygulama imar planlarında bu amaçlara ayrılmış alanlardır. Bu alanlarda temel eğitim, ortaöğretim, ilköğretim, mesleki ve teknik öğretim tesisleri yapılabilir.

b-Sağlık Tesisleri Alanı :

Nazım ve uygulama imar planlarında bu amaçlara ayrılmış alanlardır. Bu alanlarda Hastane, sağlık ocağı, doğumevi, dispanser, poliklinik v.b.fonksiyonlarda hizmet verecek tesisler yapılabilir.

c-Sosyal ve Kültürel Tesisler Alanı :

Nazım ve uygulama imar planlarında kültürel hizmet tesislerine ayrılan alanlardır. Bu alanlarda kültürel hizmet binaları, yurtlar, çocuk yuvaları, yaşlılar bakımevi, halk eğitim merkezleri, kütüphane, sinema, tiyatro vb.tesisler yapılabilir.

d-Dini Tesisler Alanı :

Nazım ve uygulama İmar planlarında bu amaca ayrılmıþ alanlardır. Cami, mescit, kilise, havra vb.

e-Spor Tesisleri Alanı:

Spor ihtiyaçlarını karşılayan alanlardır. Bu alanlarda ihtiyaca göre gerekli spor ve oyun alanları ile birlikte spor, eğitim ve dinlenme tesisleri yapılabilir (kentsel ve bölgesel büyük spor alanları, kapalı ve açık semt spor alanları).

Bunlar futbol, basketbol, voleybol, tenis, yüzme, atletizm, buz pateni vb.Spor faaliyetlerini kapsayan açık ve kapalı tesis alanlarıdır.

.

ADA VE PARSELLERE İLİŞKİN TANIMLAR 

MADDE 4.02 

l-Adalara İlişkin Tanımlar : 

a) İmar Adası :

Imar Planındaki esaslara göre meydana gelen adadır.

b)Kadastro Adası :

Kadastro yapıldığı zaman var olan adadır.

2-Parsellere İlişkin Tanımlar

a)İmar Parseli :

İmar adaları içerisindeki kadastro parsellerinin imar kanunu, imar planı ve yönetmelik esaslarına göre düzenlenmiş şeklidir.

b)Kadastro Parseli :

Kadastro yapıldığı zaman, kadastro adaları içinde bulunan mülkiyeti tescilli parseldir.

c)Parsel Cephesi :

Parselin üzerinde bulunduğu yoldaki cephesidir. Köşebaşı veya iki yoldan yüz alan parsellerde geniş yol üzerindeki kenar parsel cephesidir. İki yolun genişliklerinin eşit olması halinde dar kenar parsel cephesidir.

d)Parsel Derinliği :

Parsel ön cephe hattına arka cephe hattı köşe noktalarından indirilen dik hatların ortalamasıdır. Bina ön cephe hattı ve derinliğinin tesbitinde de aynı esaslara uyulur.

e)Parsel Köşe Koordinatları :

Parsel köşelerinin ülke yüzey ağına göre XY.Z. koordinatlarıdır.

f)Ülke Yüzey Ağı Koordinat Sistemi (ÜYAKS):

Ülke koordinat sistemine dayalı olarak kurulmuş yüzey ağı koordinat sistemidir.

C)YAPI DÜZENÝNE İLİŞKİN TANIMLAR

MADDE 4.03 

l-Taban Alanı (TA):

“Yapının parsele oturacak bölümünün, iç bahçe, yangın merdiveni, ışıklık, asansör boşluğu, trafo, TAKS’ın % 20’ni geçmeyen havuz iç boşluğu ile tamamı tabii zemin altında kalan binaya ait otopark çıktıktan sonraki yatay izdüşümünde kaplayacağı alandır.”

2-Taban Alanı Katsayısı (TAKS) :

Yapı taban alanının imar parseli alanına oranıdır. İmar mevzuatına göre imar planlarında aksine bir hüküm olmadığı takdirde ayrık nizama tabi arsalarda binaların taban alanı, irtifa sınırlaması getirilmiş ve imar planında bahçe mesafeleri belirlenmemiş ise %35’i; irtifa serbest ise %25 i geçemez. Bu miktarların tesbitinde mevcut binaların ve müştemilatların taban alanları da hesaba katılır.

3-Yapı İnşaat Alanı (KATLAR ALANI):

Bodrum katlarda, iskan edilen katlar ve çatı arası dahil iskanı mümkün olan bütün katların ışıklıklar ve hava bacası çıktıktan sonraki alanlarının toplamıdır. Kapalı ve açık çıkmalar yapı inşaat alanına dahildir.

Katlar Alanı Hesabına Dahil Edilmeyen Alanlar :

Teknik ölçülerin gerektirdiği yüksekliği geçmeyen ve sadece tesisatın geçirildiği tesisat galerisi ve katları, yangın merdiveni, asansör boşluğu, otopark, kalorifer dairesi, 20 m2 yi geçmeyen kaloriferci dairesi, 60m2’yi geçmeyen kapıcı dairesi, bodrum katlarda yapılan 12 şer m2 yi aşmayan çamaşırlık, toplantı mahalli ile bina için gerekli min.sığınak alanının 1/3 katını geçmeyen sığınak alanı bina için gerekli min.su deposu, konut binalarının bodrum katlarında bu yönetmelik hükümlerine göre yapılabilen ve toplam alanı ait olduğu bağımsız bölümün 0.10’ unu geçmeyen kömürlük veya depo mahalleri bu alana dahil değildir.

4-İnşaat Alanı Katsayısı (KAKS) :

Yapı İnşaat alanının (katlar alanının)imar parseli alanına oranıdır.

5-Brüt İnşaat Alanı :

Binanın inşa edilen bütün alanlar toplamıdır. Bu alana tabii zemine oturan açık teraslar, avlular, ışıklıklar her nevi hava bacaları saçaklar dahil edilmez. 

6-Net Alan (Kullanım Alanı) :

Bağımsız bölüm içerisindeki duvarlar arasında kalan temiz alandır. Çok katlı binalarda yapılan çekme katların etrafında kalan ve ticaret bölgelerinde zemin katların büyümesi ile meydana gelen teraslar, genel giriş, merdivenler sahanlıklar, asansörler, binalarda kapı ve pencere şeritleri, duman ve çöp bacası çıkıntıları, ışıklıklar ve hava bacaları, karkas binalardaki kolonların duvarlardan taşan dişleri, açık çıkmalar ve teraslar, 2 katlı tek ev olarak yapılan konutlarda iç merdivenlerin altlarında l.70m. yüksekliğinden az olan yerler bodrumlarda konut başına bir adet konutun bulunduğu bina dışında konut başına 4m2’den büyük olmamak üzere yapılan kömürlük veya depo, kalorifer dairesi, yakıt deposu, sığınak, kapıcı veya kaloriferci dairesi, müşterek hizmete ayrılan depo, çamaşırlık, bina içindeki otoparklar ile bina dışında konut başına 20m2’den büyük olmamak üzere yapılan otoparklar net alan dışındadır.

Net alan duvar yüzlerinde 2.5cm. sıva bulunduğu kabul edilerek proje üzerinde gösterilmiş bulunan kaba yapı boyutlarının herbirinden 5cm. düşülmek suretiyle hesap edilir.

7-Yapı Yaklaşma Sınırı:

Planda ve yönetmelikte belirtilmiþ olan yapının yola ve komşu parsellere en fazla yaklaşabileceği sınırdır.

8-Ön Bahçe:

Parsel ön cephe hattı ile yapı cephe hattı arasında kalan parsel bölümüdür. Birden fazla yola cephesi olan parsellerde yapı ile yol arasında kalan parsel bölümleride bu tanıma girer.

9-Yan Bahçe:

Planda ve yönetmelikte belirtilmiş olan yapının komşu parsellere en fazla yaklaşabileceği mesafedir. Köşebaşına rastlayan parsellerde yol tarafından yan bahçe mesafesi yerine o yol için tayin edilmiş ön bahçe mesafesi alınır.

10-Arka Bahçe:

Parsel arka cephe hattı ile yapı arka cephe hattı arasında kalan parsel bölümüdür.

ll-İç Bahçe:

Yapı kitlesi içerisinde tertiplenen estetik değerler için düzenlenen bahçedir. Bu alana açık ve kapalı çıkma yapılamaz.

12-Bina Derinliği:

Binanın ön cephe hattına arka cephe hattı köşe noktalarından indirilen dik hatların ortalamasıdır.

13-Bina Yüksekliği:

Binanın kot aldığı noktadan saçak seviyesine kadar olan mesafedir. İmar planı ve yönetmelikte öngörülen yüksekliktir.

14-Kat Yüksekliği:

Binanın herhangi bir katının döşeme üstünden bir üstteki katının döşeme üstüne kadar olan mesafedir.

15-Saçak Seviyesi:

Binanın son kat döşemesi üst kotudur. 

16-Tabii Zemin (Siyah Kot) :

Arazinin hafredilmemiş, doldurulmamış doğal halidir.

17-Düzenlenmiş Zemin:

Bu yönetmelikte belirtilen esaslara göre hafredilerek veya doldurularak parselin aldığı son zemin durumudur.

18-Bodrum Kat:

Zemin katın altındaki kat veya katlardır.

19-Zemin Kat:

+0.00 kotunun üzerindeki ilk kattır.

20-Normal Kat:

Zemin katın üzerindeki katlardır.

21-Son Kat:

Binaların çatı veya çatı altında bulunan en üst normal katıdır.

22-Ayrık Nizam:

Hiç bir yanından komşu binalara bitişik olmayan yapı nizamıdır.

23-İkiz Nizam:

Aynı yola cepheli parsellerde tek bir yan parsele bitişik yapı nizamıdır.

24-Blok Nizam:

Imar Planı veya bu yönetmelikte cephe uzunluğu, derinliği ve yüksekliği belirlenmiş tek yapı kitlesinin bir veya birden fazla parsel üzerinde oturduğu bahçeli yapı nizamıdır.

25-Bitişik Nizam:

Bir veya birden fazla komşu parsellerdeki binalara bitişik olan yapı nizamıdır.

26-Blokbaşı Bina:

Bitişik veya blok nizam binalarda blok’un cephe uzunluğunun başlangıç ve bitim parsellerinde teşekkül eden üç cepheli binadır.

27-Aydınlık :

Bina Kütlesi içinde kalan ve binanın bir kısım piyeslerinin ışık ve hava almasını sağlayan boşluklardır.

28-Hava Bacası:

Bina kütlesi içinde kalan banyo, wc, yıkanma yeri gibi mahallerin havalandırılmasını sağlayan boşluklardır.

29-Resmi Bina:

Genel ve Özel bütçeli idarelerle, İl Özel İdaresi ve Belediye’ye veya bu kurumlarca sermayesinin yarısından fazlası karşılanan kurumlara ait olan ve bir kamu hizmeti için kullanılan binalardır.

30-Umumi Bina:

Resmi binalarla, köy, özel idare veya belediyelere ait olan kamu hizmeti için kullanılan binalarla, ibadet yerleri, eğitim, sağlık ve spor tesisleri, sinema, tiyatro vb.binalardır. 

3l-Yüksek Bina :

Binanın herhangi bir cephesinden görünen bina yüksekliði 30.50 m.yi geçen veya görünen-görünmeyen bodrum katlar dahil olmak üzere toplam kat adedi l3’ü geçen yapılardır.

32-Mevcut Bina:

1957 yılından önce yapıldığı özel idare müdürlükleri ve benzeri ilgili kurumlar tarafından belgelenen binalar ile inşa edildiği tarihte yürürlükte olan hükümlere uygun olarak yapılmış veya halen o yerde uygulanması gereken plan ve yönetmelik hükümlerine göre aynen veya statik sakınca göstermeksizin ek ve değişiklik yapılmak suretiyle korunması mümkün bina ile korunması gerekli eski eser tescilli binadır.

33-Mevcut Teşekkül :

Bir yapı adasında yada yüz aldığı yol boyunca mevcut ve muhafazası gereken binaların belirlediği oluşumdur.

34-Avan Proje:

Uygulama projelerinin yapılmasına esas teşkil eden l/l00 ,l/200 ölçeklerde yürürlükte bulunan imar plan ve mevzuata göre düzenlenen projedir..

35-Basit Tamir:

Yapılarda derz, iç ve dış sıva, boya, badana, oluk, dere, doğrama döşeme ve tavan kaplamaları, elektrik ve sıhhi tesisat tamirleri ile çatı onarımı ve kiremit aktarılması işlemleridir.

36-Esaslı Tamir ve Tadilat :

Yapılardaki taşıyıcı unsurları etkileyen ve brüt inşaat alanını değiştiren işlemlerdir.

BU YÖNETMELİKTE ADI GEÇEN TERİMLER 

MADDE 4.04 

Bakanlık: T.C. Bayındırlık ve İskan Bakanlığı.

İlgili Belediye:Yürürlükteki mevzuatın verdiği görev ve yetkilerle sınırlı olarak İstanbul Büyükşehir Belediyesi ve ilçe belediyeleridir.

Büyükşehir Belediyesi Mücavir Alanı: İmar mevzuatı bakımından Büyükşehir Belediyelerinin kontrol ve mesuliyeti altına verilmiş olan alanlardır.

İlçe Belediyeleri Mücavir Alanı:İmar mevzuatı bakımından İlçe belediyelerinin kontrol ve mesuliyeti altına verilmiş olan alanlardır. İlçe sınırlarının veya ilçe mücavir alan sınırlarının değişmesi halinde Büyükşehir Belediyesi sınır veya mücavir alan sınırları da değişir. Değişen sınır Büyükşehir Belediyesinin yeni sınırı olur.

V. BÖLÜM

PARSELLER İLE İLGİLİ GENEL HÜKÜMLER ,PARSEL BÜYÜKLÜKLERİ,

(CEPHE-DERİNLİK) BAHÇE MESAFELERİ, PARSELASYON PLANI, İFRAZ TEVHİD VE İSTİSNALAR  

PARSEL BÜYÜKLÜKLERİ  

MADDE 5 

İmar Planında gösterilen çeşitli bölgelerde imar planı ile getirilmiş farklı hükümler yoksa yapılacak ifrazlarda elde edilecek yeni parsellerin asgari ölçüleri arazi meyili yol durumu mevcut yapılar vs. gibi mevkii özellikleri ile bu parsellerde yapılması mümkün olan yapıların ölçüleri ve ihtiyaçları da gözönünde tutularak belediyelerce tesbit olunur.

Bu tesbit sırasında planda aksine bir hüküm olmadığı takdirde aşağıdaki şartların yerine getirilmesi zorunludur.

PARSEL GENİŞLİKLERİ  

MADDE 5.01

 1-Konut ,Ticaret,Sanayi dışı işyeri (Büro+Otel vb.) Bölgelerinde: 

A-l,2,3 ve 4 katlı inşaata müsait yerlerde,

a)Bitişik Nizamda 8.00 metreden

b)Blok başlarında ve ikiz nizamda:Yan bahçe mesafesi+8.00 metreden.

c)Ayrık nizamda:Yan bahçe mesafeleri +8.00 metreden.

B-5 -6 katlı inşaata müsait yerlerde,

a)Bitişik Nizamda:10 metreden

b)Blok Başlarında ve ikiz nizamda:Yan bahçe mesafesi+10 metreden.

c)Ayrık Nizamda: Yan bahçe mesafeleri toplamı+10 metreden .

C-7,8 ve 9 katlı inşaata müsait yerlerde,

a)Bitişik Nizamda:l5.00 metreden.

b)Blok başlarında ve ikiz nizamda:Yan bahçe mesafesi+l5.00 metreden.

c)Ayrık Nizamda:Yan bahçe mesafeleri toplamı + l5.00 metreden.

D-l0 veya daha çok katlı inşaata müsait yerlerde,

a)Bitişik Nizamda:20.00 metreden.

b)Blok Başlarında ve ikiz nizamda: Yan bahçe mesafesi +20.00 metreden.

c)Ayrık Nizamda: Yan bahçe mesafeleri toplamı +20.00 metreden az olamaz.

2-Yalnız l Katlı Dükkan Yapılacak, Ticaret ve Küçük Sanayi Bölgelerinde:

a)Bitişik Nizamda: (6.00 )metreden

b)Blok Başlarında ve ikiz nizamda: Yan bahçe mesafesi+6.00 metreden

c)Ayrık Nizamda: Yan bahçe mesafeleri toplamı+6.00 metreden az olamaz.

3-Sanayi Bölgelerinde:

30.00 metreden az olamaz.

4-1.2.ve 3.fıkralar dışındaki diğer Kentsel Bölgelerde :40.00 metreden az olamaz.

Bu ölçülerin tesbitinde köşe başına rastlayan parsellerde yol tarafından yan bahçe mesafesi yerine o yol için tayin edilmiş önbahçe mesafesi alınır.

PARSEL DERİNLİKLERİ 

MADDE 5.02 

l-Konut, Ticaret ve Sanayi dışı işyeri (Büro,otel vb) Bölgelerinde :.

a)Ön bahçesiz nizamda:20.00 metreden

b)Ön bahçeli nizamda: Ön bahçe mesafesi +20.00metreden az olamaz. 

2-Yalnız l katlı dükkan yapılacak ticaret ve küçük sanayii bölgelerinde:

a)Ön bahçesiz nizamda: 6.00 metreden

b)Ön bahçeli Nizamda: Ön bahçe mesafesi+6.00 metreden az olamaz.. 

3-Sanayi bölgelerinde:

30.00 metreden az olamaz. 

4-1,2,ve 3. Fıkralar dışındaki diğer bölgelerde:

40.00 metreden az olamaz. 

BAHÇE MESAFELERİ (AYRIK NİZAMDA) 

MADDE 5.03 

l)Ön Bahçe Mesafeleri :

İskan alanlarında yapılacak binaların ön bahçe ve yol kenarına rastlayan bahçe mesafeleri en az 5.00m.’dir.

2-Yan Bahçe Mesafeleri:

5 kata kadar (5 kat dahil) olan binalarda yan bahçe mesafeleri en az (4.00 m.)dir. 5 kattan fazla her kat için yan bahçe mesafeleri (0,50)m. artırılır. 

3-Arka Bahçe Mesafeleri:

4.00 m.’den az olmamak koşuluyla arka bahçe mesafesi H/2’dir. Ancak önbahçesiz nizamda bina derinliğinin 7.00 m.’den az kalması halinde arka bahçe mesafesi 2.00 m.’ye kadar azaltılabilir.

Arka bahçe mesafesinde 5 kattan fazla her kat için arka bahçe mesafesi 0.50 m arttırılır.

PARSELASYON PLANI, İFRAZ, TEVHİT VE İSTİSNALAR

GENEL ESASLAR 

MADDE 5.04

Belediyelerce,İmar Kanununun l0.maddesine göre hazırlanacak imar programına esas teşkil edecek parselasyon haritaları hazırlanır, hesabat cetvelleri, kamulaştırma cetvelleri düzenlenir. Ancak, parselasyon haritaları tamamlanmamış olan yerlerde imar planının öngördüğü imar parseli ile bir imar parselinde yapılacak yapının sınırlarını istikamet rölevesi ile belirlemeye belediyeler yetkilidir. Parselasyon haritası bulunmayan yerlerde ise belediyelerce yapılacak ifraz ve tevhit işlemleri istikamet rölevesine göre hazırlanarak teklif folyesine göre yapılır. Belediyelerce imar planlarına göre hazırlanan veya hazırlatılan parselasyon haritaları ilçe belediyelerinin encümenlerince karara bağlanır. Bir ay süre ile asılarak duyurulur. Bu süre sonunda kesinleşir. Bu bir aylık duyuru devresinde yapılan yazılı itirazlar belediye encümenlerince karara bağlanır. Bu karara itiraz edilmeksizin uyulur.

1-Yeni parsel oluşturmamak koşuluyla mevcut parsellerde daha uygun şartlar sağlamak ve uygulamayı kolaylaştırmak amacı ile yapılacak sınır düzeltmesine yönelik ifraz ve tevhit işlemlerinde bu yönetmelikte sözü geçen asgari ifraz şartları aranmaz. Bir parselde birden fazla bina olması halinde veya hisseli imar parsellerinde bir hissedara ait bina bulunması halinde binanın bulunduğu hissedarın parselinin ayrılması için yapılan düzeltme ve ifraz, tevhiden ifraz işlemlerinde de bu yönetmelikte sözü geçen asgari ifraz şartları aranmaz.

2-Gayrimenküllerin re’sen veya maliklerinin müracaatı üzerine ifraz, tevhiti ile sınır düzeltmesi ve bunlar üzerindeki irtifak hakkı tesisi veya terkini ile ilgili olarak ilgili belediye encümenince karar alınır.

Karar alınma işlemi müracaatın ilgili belediyeye intikalinden itibaren engeç (30)gün içinde sonuçlandırılır ve encümen kararı ile eki tescil veya terkin için (l5 )gün içinde kadastro müdürlüğü’ne gönderilir.

İFRAZ 

MADDE 5.05 

l-Çeşitli kamu ve hizmet tesislerinin gerçekleştirilmesi amacı ile yapılması gereken kamulaştırmalarda bu hizmet ve tesisler için parsellerin lüzumlu parçalara ayrılmasını temin etmek üzere yapılacak ifrazlar, bu yönetmelikteki ifraz şartlarına tabi değildir.

2-Büyükşehir Belediye sınırları içinde olup da, (imar planı olmayan alanlarda veya imar planında iskan alanı dışında kalan) kadastral parsellerde ifraz yapılabilmesi için ifrazdan sonra oluşacak her parsel alanının 5.000 m2’den küçük olmaması ve mevut bir kadastral yola 25 metre cephesi bulunması şarttır.

3-İfrazla oluşan parsellerin bina, taban alanları toplamı, ifrazdan önceki bina taban alanları toplamını geçemez.

4-İfraz suretiyle yola cephesi olmayan parsel oluşturulamaz.

5-İmar Planlarına göre tamamı yol, meydan, yeşil saha, park ve otopark gibi, kamu hizmet tesis ve alanlarına ayrılan yerlere rastlayan parsellerin ifraz veya tevhidine izin verilemez. Bir kısmı bu kabil kamu hizmet tesis ve alanlarına ayrılan yerlere rastlayan parsellerin bu kısımları kamu eline geçmedikçe ayrı bir parsel olarak ifrazına izin verilmez.

Ancak kamu hizmet tesis ve alanlarına ayrılan kısımlarından geriye kalan parçalar İmar Planı ve Yönetmelik esaslarına göre müsait ise parsellere ayrılabilir. Keza İmar Planı ve Yönetmelik esaslarına göre uygun olduğu takdirde bunlar üzerinde yapı izni verilebilir.

6-İmar planına göre belirlenmiþ yapýlanma hükümlerini aþmamak üzere bir parselde farklý yapýlanma veya fonksiyonlar verilmiþ ise bu parsellerin ifraz þartý belediyesince aranmaz ancak ilgilisinin talebi halinde ifraz edilebilir.

7-İmar planları ile belirlenen yol,yeşil alan vb.gibi donatı alanları ile imar istikameti önünde kalan donatı alanları kamu eline geçmeden imar uygulaması yapılamaz.

TEVHİT 

MADDE 5.06 

Yapı nizamı inşaat taban alanı oranı ile belirlenen yerler ile plan üzerinde ölçüsü belirlenmiş blok nizamda olan yerlerin dışında ayrık ve blok nizamına tabi imar parselasyon planı var ise, imar parselleri tevhit edildiğinde elde edilecek yeni inşaat taban alanı parsellerin tevhit öncesi ayrı ayrı hakları olan inşaat taban alanları toplamı X l,2 sini geçemez.

MADDE 5.07

Meclis Kararı ile iptal (28.3.2000) 

TEHLİKELİ ALANLAR 

MADDE 5.08 

Taşkın, heyelan ve kaya düşmesi gibi afet alanlarında bulunan sıhhi ve jeolojik mahsurları olan yerler ile bu tip tehlikeli durumlar içerdiği imar planlarında belirtilenler ve ilgili idarelerce hazırlanmış, onaylanmış raporlara göre yapı yasağı getirilmiş alanlar ifraz edilemez.

Bu gibi yerlerde arazinin takviyesini sağlayan tesislerden başka yapı yapılamaz. İmar planlarında bu gibi nedenlerle “Ağaçlandırılacak alan” olarak gösterilen alanlarda da aynı şartlar geçerlidir.

Not: Bitişiğinde bulunan yerlerden ayrılmak veya aynı parselde imara açık alanlar olmak kaydıyla birbirinden ayırmak üzere ifraz yapılabilir.

VI. BÖLÜM 

YAPI 

PARSELLERDE YAPILANMA ŞARTLARI 

MADDE 6.01 

Genel olarak bu yönetmeliğin parsel büyüklükleri ile ilgili hükümlerine uymayan parsel ve arsalarda yeni inşaat ve ilaveler yapılmasına veya mevcut yapıların esaslı tadiline izin verilmez. Bu gibi parsel veya arsalar, imar kanunu hükümlerine göre yapı yapılmasına uygun hale getirilinceye kadar, sahiplerince eskiden olduğu gibi kullanılmasına devam edilir.

Ayrıca durumu yukarıdaki fıkra hükümlerine uymayan,bitişik ve blok nizama tabi yapılarda ölçüleri bu yönetmelikte belirtilen ebatlardan az olmakla birlikte üzerinde civarın karakterine ve bölgenin koşullarına göre yapılabilecek binanın gerektiği ölçüler oluşabilen arsalarda 6.18 maddesindeki piyes ölçülerini sağlamak koşulu ile parsel büyüklükleri ile ilgili hükümlere bağlı kalınmaksızın yapı yapılmasına da izin verilebilir. Ayrık nizama tabi yapılarda bina cephesi minimumu 6.00 m.dir. Birden fazla yola cepheleri olması halinde diğer cephesi 4.00 m’nin altına düşürülemez, bina yüksekliği 9.50 m.yi geçemez.

Ancak iki tarafında imar plan ve mevzuatına aykırı olmamak şartıyla yapılmış bina veya korunması gerekli eski eser tescilli bina ile bir tarafında imar planı ve mevzuatına aykırı olmamak şartıyla yapılmış bina, diğer tarafında korunması gerekli eski eser tescilli bina veya bir tarafında yukarıda bahsedilen binalardan biri ile diğer tarafında plana göre tespit edilmiş bir yol bulunan arsalarda plan ve yönetmeliğin diğer şartlarına aykırı olmamak koşulu ile bu yönetmelikteki parsel büyüklükleri ile ilgili hükümlere uyulmaksızın yapı yapılmasına izin verilir.

Durumu yukarıdaki fıkra hükümlerine uymayan parsellerde, imar mevzuatına uygun parsel düzenleninceye kadar tapu malikinin talebi halinde max H=6.50m irtifa da yapı yapılmasına izin verilebilir.

BİR PARSELDE BİRDEN FAZLA BİNA YAPILMASI 

MADDE 6.02 

Bir parselde plan ve yönetmelik hükümlerine uygun olmak şartı ile birden fazla bina yapılabilir.

Ancak binaların birbirlerine olan mesafeleri:

1-Ayrık nizama tabi parsellerde: Her bina için imar planı ve yönetmelikte ayrı ayrı belirlenen yan bahçe mesafelerinin toplamından az olamaz.

2-Bitişik nizama tabi parsellerde: Her bina için imar planı ve yönetmelikte belirlenen arka bahçe mesafelerinin toplamından az olamaz

BİNA CEPHELERİ 

MADDE 6.03 

Ayrık nizama tabi olan yerlerde yapılacak yapıların bina cephesi en fazla 30.00 m dir. İkili veya üçlü blok yapılması gereken yerlerde daha uygun çözüm yolları bulmak maksadı ile birkaç dar parselin birlikte mütalaa edilerek o yer için tespit edilen yapı karakterine uyacak bir tertip den uzaklaşmamak üzere bina cepheleri toplamı en fazla 30.00 m.olan ikili veya üçlü bloklar teşkil etmeye Belediyeler yetkilidir, ancak oluşacak blok yüksekliği irtifası düşük olan bina yüksekliği ile sınırlandırılır.

AYRIK YAPI NİZAMINA TABİ YERLERDE YAPI YERİNİN TESPİTİ  

MADDE 6.04 

Ayrık yapı nizamına tabi olan yerlerde yönetmelik hükümlerine dayanılarak verilen azami bina sahasını aşmamak ve asgari bahçe mesafelerini korumak plan ve yönetmeliklerle o parsel için tanınan katlar alanını kısıtlamamak koşulu ile yapı yerini tespite belediye başkanlıkları yetkilidir.

BİNA DERİNLİKLERİ 

MADDE 6.05 

1-Bitişik ve Blok Nizamına Tabi Parsellerde;

İmar planlarında bina derinlikleri belirlenmemiş yerlerde, bina derinliği azami 20.00 m’yi geçmemek ve arka bahçe sınırlarına 4.00 m den fazla yaklaşmamak şartı ile arka bahçe H/2’dir.

D=L-(K+H/2) formülü ile belirlenir.

Burada D=Bina Derinliği

L=Parsel Derinliği

K=Ön Bahçe Mesafesi

H=Bina Yüksekliği

H/2=Arka bahçe

Bina derinliği 20.00 metreyi geçmemek ve hiçbir yerde arka bahçe sınırına 4.00 metreden fazla yaklaşmamak koşulu ile yukarıdaki formüle göre hesaplanır. Bu formüle göre bulunacak bina derinliğinin 7.00 metreden az kalması halinde, arka bahçe herhangi bir noktada 1.00 m’ den az kalmamak şartı ile bina derinliği 7.00 m’ye kadar arttırılır. Mevcut arka bahçe teşekkülü varsa mevcut teşekküle uyulur. Değişik derinlikteki parsellerden oluşan adalarda yukarıdaki formüle göre hesaplanacak değişik bina derinliklerinin sebep olacağı düzensizliği gidermek amacı ile bir yapı adasının tamamında arka çizgi düzenlemeleri yapılabilir. Bu düzenlemeler yapılırken:

a) Ada içindeki istisnai derinlikteki, bir parsel için hesaplanan bina derinliğinin, aynı sırada verilecek bina derinliklerini aşması ve ada içi boşluğunu bölücü bir nitelik kazanması halinde bu binaya verilecek derinlik azaltılabilir.

b) Köşe başına rastlayan parsellerde bina derinliği parselin yüz aldığı yollar üzerindeki komşu parsellere verilecek derinliklere göre belirlenir. Yapı adasında bu yollara göre verilen bina derinliklerinin ada köşesindeki bir veya daha fazla parselin ada içi boşluğu ile irtibatını kesecek ölçüde olması halinde bu parsellere verilen derinliklerin 7.00 m olması şartına bakılmaksızın nizami aydınlıkla parsel tamamında bina izni verilebilir.

c) Yapı adasının bir kenarında verilecek bina derinliklerinin aynı sıradaki mevcut ve muhafaza edilecek binaların derinlikleri ile uyumlu olması gerekir. Bunu sağlamak amacı ile gereken yerlerde H/2 arka bahçe şartı aranmayabilir. Ancak hiç bir parselde yapı derinliği parsel arka sınırının herhangi bir noktasına 1.00m.’den fazla yanaşamaz.

d) Köşe başı olmayıp iki yola yüzü bulunan ve varsa ön bahçe mesafeleri çıktıktan sonraki ortalama derinliği 40.00 metreden az olan parsellerde, bu derinliğe kadar bina yapılabilir.

Ancak verilecek bina derinliklerinin ada içi boşluğunu bölecek bir nitelik kazanması halinde bu parsellere verilecek bina derinliği mevcut teşekküle göre düzenlenir.

e)Bitişik , Blok ve ikiz nizama tabi yapılarda bitişik olan cephelerde Afet bölgesinde yapılacak yapılarla ilgili Yönetmelik hükümlerine göre deprem derzi yapılması zorunludur.

2-Ayrık Nizama tabi parsellerde

İmar planı veya bu yönetmelikte belirlenen ön bahçe ve bahçe mesafelerinin belirlendiği yaklaşma sınırları içerisinde kalmak şartı ile yapı derinliği 30.00 metreden fazla Taban Alanı (TA) 600.00 m2’den büyük olamaz.

3-Ticaret Bölgelerinde : 

İmar Planlarında ticaret bölgesi olarak gösterilen veya ticaret bölgesi olarak oluşmuş yerlerde yapılacak bitişik nizam ve blok başı binaların derinlikleri teşekkül ve parselasyon durumuna göre 30.00 m yi geçemez.

BİNA YÜKSEKLİKLERİ 

MADDE 6.06 

a)İmar planı ve raporlarında kat adetleri veya bina yükseklikleri belirtilmemiş veya bölge kat nizamı tayin edilmemiş yerlerde bina yükseklikleri ve bunlara tekabül eden kat adetleri aşağıda gösterilen miktarları aşmamak üzere tespit olunur.

İmar planına yada teşekkül istikametine göre yapılan düzeltmeler sonucu ortaya

çıkan yol genişliği

7.00 m ye kadar olan yollarda:

Bina yüksekliği 6.50 m den kat adedi bodrum hariç 2 den fazla

7.00 m ve daha geniş yollarda:

Bina yüksekliği 9.50 m den kat adedi bodrum hariç 3 den fazla

9.50m ve daha geniş yollarda:

Bina yüksekliği 12.50 m den kat adedi bodrum hariç 4 den fazla.

12.00 m ve daha geniş yollarda:

Bina yüksekliği l5.50 m den kat adedi bodrum hariç 5 den fazla.

l4.50 m ve daha geniş yollarda:

Bina yüksekliği l8.50 m den kat adedi bodrum hariç 6 dan fazla.

19.50 m ve daha geniş yollarda:

Bina yüksekliği 2l.50 m den kat adedi bodrum hariç 7 den fazla.

Genel olarak tatbikatta ilk 3.50 metre yükseklik için 1 kat,artan her 3.00 metre için de

birer kat itibar olunur.

İmar Planlarında gösterilen bina yüksekliklerinin veya kat adetlerinin birbirlerine tahvillerinde veya neye tekabül ettiklerinin tesbitinde de bu eseslar gözönünde bulundurulur.

b) Yeni yapılacak binalarda bina yüksekliği belirlenmiş ise imar planlarındaki şartlara belirlenmemiş ise bu gösterilen yüksekliğe veya kat adedine uyulması zorunludur.

Ancak temel, statik hesapları, bahçe mesafeleri, merdiven, ışıklık, kat adedi, bina yüksekliği ile ilgili faktörleri plan ve yönetmelikte gösterilen azami yüksekliğe göre hesaplanmak, gerektiğinde asansör yeri bırakılmak, proje mesuliyeti ile fiilen yapılacak bölümün fenni mesuliyet hizmetleri bu esaslara göre aranmak koşulu ile daha az katlı inşaat yapılabilir. Ayrık nizama tabi olup, 4 ve daha az katlı bina yapılması gereken yerlerde inşa edilecek eksik katlı binalarda bu şartlar aranmaz Bu uygulama birden fazla parsel üzerinde oturan bloklarda da uygulanmaz.

Ayrıca bina yapılması mümkün olan parsellerde sahibinin isteği ve Belediye Encümeni kararı alınmak ve tapuya şerh verilmek şartı ile uygun görülecek geçici bir zaman için yükseklik H=6.50 metre ve toplam inşaat alanı 250 m2 yi geçmeyen çevre plan fonksiyonlarına uygun bina ve tesislere izin verilebilir.

c)Bu maddenin uygulanmasında yollardaki arazi genişleme ve daralmalarıyla ön bahçe, yeşil saha, refüj, otopark, meydan, demiryolu ve su kenarı gibi faktörler yol genişliğine dahil edilmez.

d)Bu yönetmelikte gösterilen yükseklikler herhangi bir abideyi veya korunması gereken tarihi ve mimari bir eserin görüşünü bozması halinde, eski eserler mevzuatına göre ilgili görüşü alınarak uygulama yapılır.

e)Resmi binalar,sanayi tesisleri ve imar plan notu gereği avan proje uygulaması yapılan yerlerde imar planında aksine bir hüküm bulunmadığı durumlarda ayrık nizamda yapılmak, yönetmeliğin bu tür özellik oluşturan binalarla ilgili hükümlerine uyulmak koşulu ile bu madde hükmü uygulanmaz.

f)Köşe başına rastlayan parsellerde yapılacak binalar daha fazla yükseklik verilen sokağın şartlarına tabidir. Ancak bu yükseklik diğer sokakta 20.00 m’den fazla devam edemez. Köşe başı olmayıp iki yola yüzü bulunan parsellerde (Ortalama derinliği 40.00 m’den az olan) yapılacak binalarda daha fazla yükseklik alabileceği sokağın şartlarına tabi olmakla beraber en az 3.00 m. evvel diğer sokak şartlarına uydurulacaktır.

Bina derinliği 20.00 m’den fazla olmadığında ise aynı adada teşekkülün kademesiz olması halinde bu fıkradaki 3.00 m’lik mesafe şartı da aranmayabilir. Bir kattan fazla kademe yapılması gereken yerlerde her kat için diğer kata en az 3.00 m’mesafe kala kademe yaptırılır. Ayrık nizam binalarda yukarıda belirtilen kademelendirmeler yaptırılmaz. İmar planlarında bu maksatla etüt edilerek kademe hattı tespit edilmiş ise yol meylinden dolayı ayrıca bir kademe yaptırılmaz, imar planına uyulur.

g)İmar planlarında sayfiye bölgesi olarak gösterilen,bina yükseklikleri ve kat adetleri belirtilmemiş olan yerler ile imar planı henüz yapılmamış olan ve irtifaklı geçit veya balta ifrazı ile oluşmuş parsellerde yapılacak binaların yükseklikleri H=6.50 m’yi katlar alanı (KA)=250 m2 yi geçemez.

h)Bina yüksekliği bina dar kenarının 3 katından daha fazla olamaz.

BİNALARA KOT VERİLMESİ

MADDE 6.07 

a)Genel olarak binalara arsanın cephe aldığı, yolun kırmızı kotuna göre ve yolun yüksek tarafına rastlayan bina kenarı hizasındaki tretuvar üst seviyesinden kot verilir. Kaplaması yapılmış yollarda mevcut yol kotları, yapılmamış yollarda ise yol profili ile belirlenen kırmızı kotlar esas kabul edilir. Henüz tretuvarı ikmal olunmamış ve kırmızı kotu tesbit edilmemiş olan yollarda bu tesbit işi ilgilisinin müracaatı üzerine ilgili Belediye Başkanlığı’nca 30 gün içinde yapılır.

Kot alınan yola olan mesafesi 6m.’yi aşan ayrık nizam binalarda kot bina ön cephesi tabii zemin ortalamasından alınır. Ancak yol kotuna nazaran tabii zemini yükselen parsellerde (Yola göre ters meyilli) ise kot binanın köşe kotları ortalamasından alınır.

Ön bahçe mesafeleri bina köşe noktalarına göre farklılık gösteren hallerde bina köşe noktalarından yola çıkan dik mesafelerin ortalaması alınarak ön bahçe mesafesi belirlenir.

Ancak dik meyilli olan veya yol kenarında set teşkil eden arsalarda ön bahçe mesafesine bağlı kalınmaksızın yapılacak binalara civarın karakterine göre kot verilir. Blok başına rastlayan ön bahçeli binalara blokun diğer parsellerin bulunduğu şartlara göre kot verilir.

İkili blok teşkil edilen binaların her blokuna ayrı ayrı bu madde hükümlerine göre kot verilir.

b) Köşebaşı Parsellerde ve İki Yola Yüzü Olan Ara Parsellerde,

l-Parselin yüz aldığı iki sokağa imar nizamına göre verilen yüksekliklerde farklı ise; parselde daha fazla yüksekliğin verildiği sokağın şartlarına göre,

2-Parselin yüz aldığı iki sokağa aynı yükseklik veriliyor ise daha yüksek kottaki sokağın şartlarına göre;

3-Blok başına rastlayan köşebaşı parsellere blokun diğer parsellerinin bulunduğu şartlara göre kot verilir.

c)Köşebaşı parsellerde (b) bendinin l. ve 2. fıkralarına göre kot verilen bitişik nizam yapıların bu yükseklikleri diğer sokakta en çok 20.00 metre devam edebilir. 20.00 metreden sonra komşu parsele en az 3.00 metre kala bu yükseklik kademelendirilerek diğer sokağın şartlarına uydurulur.

d)İki yola yüzü olan ara parsellerde (b) bendinin l. ve 2. fıkralarına göre kot verilen bitişik nizam yapılar kademelendirilerek diğer sokak şartlarına uydurulur, bu kademe binanın diğer yol cephesine 3.00 metreden fazla yaklaşamaz. Şu kadar ki aynı ada da teşekkülün kademesiz olması halinde mevcut teşekküle uyulur.

Ayrıca bir yapı adasının tamamı iki yola cepheli tek sıra parsellerden teşekkül etmiş ise kot farkından dolayı kademe yaptırılmaz.

e)Yol kenarında korunması gereken bir set üzerinde yapılacak ön bahçe binaya set üstünden kot verilebilir. Aksi halde binaya yoldan kot verilerek parsel yol kotunda tesviye edilebilir. Bu maddede sözü geçen setli arazi yoldan en az l.50 m. yükseklik ile başlayarak yükselen arazidir.

Dik meyilli arazi : Yapının oturduğu yerde meyili %l5’i aşan arazidir.

f)Ayrık nizam ve blok nizamına tabi yapılarda arazi kot alınan noktaya göre ve yapının arsaya oturduğu alanın sınırlarından en çok 3.50 m. mesafede, tesviye olunur. Varsa istinad duvarı bu ölçünün dışındadır. Tesviye olunan zemin tabii zemin kabul edilerek Yönetmeliğin 6.16 Maddesi uygulanabilir. Yoldan kot verilmesi halinde ön cephe kotu altına düşmemek şartıyla hafredilir. Bitişik nizam yapılarda ise arka bahçedeki tabii zemin kotu kot alınan+0.00 kotuna göre 1.80 m. kotunda hafredilebilir. Ancak arka bahçe tabii zemin kotunun 1.80 kotundan daha aşağıda olması ve binanın tabii zemine oturduğu köşe kotlarının farklı kotlarda olması halinde arka bahçe tabii zemini bina arka cephesinden en çok 3.50 m mesafede ve en düşük bina arka cephesi köşe kotuna göre hafredilebilir.

g)Bir parsele birden fazla bina yapılması halinde her bina müstakil düşünülerek yakın olduğu yolun ve çevrenin şartlarına ve yukarıdaki fıkralar hükümlerine göre değerlendirilerek kot verilir. Özellik arz eden durumlarda kot yerinin tespitine ilgili Belediye Başkanlığı yetkilidir.

BİNA ÖN CEPHE HATTI İLE YOL ARASINDA YAPILACAK GİRİŞLER 

ÖN BAHÇELER 

Madde : 6.08 

Binaların zemin seviyesi altında kot kazanmak maksadıyla bina ön cephe hattından yola kadar olan kısmında tabii zeminin kazılarak yaya kaldırımının seviyesinin altına düşürülmesine izin verilmez.

Her ne sebeble olursa olsun ön bahçe yaya kaldırımı seviyesinden 0.50 metreden daha aşağıdan teşekkül etmiş binaların yol kenarına bahçe duvarı veya parmaklık yapılması zorunludur.

KÖPRÜLÜ GİRİŞLER 

Madde 6.09

Ön bahçeleri yaya kaldırımının seviyesi altında teşekkül etmiş bina girişleri aşağıdaki şekilde düzenlenir.

a)Yola nazaran ön bahçeleri parsel kenarında set teşkil eden tabii zemini düşük parsellerde civar teşekkülüne bakılmaksızın köprülü bina girişi yapılabilir.

b)Yola nazaran önbahçeleri az meyilli parsellerde köprülü giriş ancak civar teşekkülde varsa yapılır.

c)Köprülü girişler ,yol kotunda bina umumi girişi genişliğinde ve subasmandan dolayı yapılması gereken merdivenlerin binaya birleştiği kısımda tertiplenir.(İstikamet hattının gerisinde kalmak şartı ile)

SET ALTI GARAJI 

Madde 6.10

Tabii zemini yola nazaran set teşkil eden arsalardan yoldan yüksek olanlarında ön bahçe mesafesi içinde iç yüksekliği 2.20 m’yi aşmayan ve uygun olduğu hallerde esas bina ile irtibatı buradan sağlanan,civar teşekkülü,yol ve arazi durumu incelenerek esas binaya ait kapalı otopark yapılmasına izin verilir. Bu otoparklar bina sahası emsaline dahil edilmez.

Madde 6.11 

Meclis Kararı ile iptal (28.3.2000)

Madde 6.12 

Meclis kararı ile iptal (28.3.2000)

SU BASMAN SEVİYESİ 

MADDE : 6.13 

Genel olarak zemin kat döşeme seviyeleri binaların kot aldığı yol cephesince bu kota esas olan tretuvar üst seviyesinden aşağı düşürülemez. Binaların zemin kat taban kotu kot alınan noktayı l.00 m.’den fazla aşamaz.

Bitişik nizama tabi yerlerde yol cephesinde yolun meylinden dolayı zemin kat taban kotunun tretuvardan en fazla 3.00 m. yükseldiği noktalarda binalarda kademe yapılması mecburidir. (yol cephesinde en düşük son kademe cephe boyunca 6.00 m.’den aşağı olamaz 6.00m.’den az olması durumunda bir önceki kademe seviyesine uyulur). Özellik gösteren konuların çözümlenmesinde belediyeler yetkilidir. Subasman seviyesinin arazi meylinden faydalanmak amacıyla veya mimari tasarım nedeniyle binalar bloğunun veya binanın yada müstakil bir dairenin tesbit edilen bina yüksekliğini aşmamak, belli piyesler için belirlenen asgari kat yüksekliklerine yönetmeliğin diğer hükümlerine aykırı olmamak koşuluyla çeşitli katlar ve farklı taban veya taban seviyelerinin tertiplenmesi mümkün olduğu gibi zemin katların binanın kot aldığı yol cephesinden enaz 3.00m. çekilerek zemin kat kotuna bağlı kalınmaksızın düzenlenmesi mümkündür.

YAPILARDA ARANAN BAZI ŞARTLAR 

MADDE 6.14 

1) 1) Genel Esaslar :

a)Kat adedi ve yükseklikler:

Kerpiç binalarda :l. bodrum ve zemin kat H= 3.50m.’yi aşamaz.

Hımış, Ahşap, Yarım Kagir Binalarda:l Bodrum, zemin ve l normal kat,yani max. H=6,50 m.yi aşamaz.

b)Ahşap ve yarım ahşap binalar bitişik nizamda yapılamazlar. Ayrık nizamda ise komşu sınırlarından çekme mesafesi 5.00m.’den az olamaz.

Hımış ve yarım kagir binaların komşu sınırlarında zeminden itibaren çatının her yerinden 0.50m. yüksekliğe kadar ve en az l tuğla kalınlığında yangın duvarı yapılması koşulu ile bitişik olarak inşaa edilmeleri mümkündür.

c)Umumi binalar çelik betonarme, kargir veya benzeri olabilir Ancak mimari karakteri veya kullanım koşul ve şekilleri nedeni ile özellik arz eden yapılar bu hükme tabii değildir.

d)Her türlü binaların temel ve bodrum kat duvarları kagir olacaktır.

2)Hesap Esasları :

 Madde 2.09’da belirtilen yönetmeliklere ve tüm ilgili T.S.E. normlarına uyulması koşulu ile;

a)Hesaplar, döşemeler gibi yükleri doğrudan doğruya taşıyan elemanların hesabından başlayıp bunların mesnetlerini teşkil eden diğer elemanlara geçerek temele kadar düzgün bir sıra içinde devam edecek, hesap sistemi anlaşılır ve kontrolü kolay olacak şekilde yazılacaktır.

b)Yükün bir elemandan diğerine nasıl ve nereden geçtiği açıkça gösterilecektir. Hesaplar ile çizimler arasındaki bağlantı açık olarak kurulacak, elemanların numaraları hesaplarda başlık olarak verilecek çizimlerde de her elemanın üzerine yazılacaktır.

c)Bodrum dahil üç katı geçen yapılarda zemin emniyet gerilmesi ve zemin özellikleri bu konuda laboratuar ve eleman olanaklarına sahip kurum ve kuruluşlara tespit ettirilecektir.

d)Her yapı hesabında eleman ve yapı güvenliğinin sağlandığı görülecektir.

e)Tüm yapılarda yatay burulma momentleri dikkate alınarak statik hesap yapılacaktır.

f)Herhangi bir sebepten dolayı hasar görmüş yapıların tekrar kullanılıp kullanılamayacağı yetkili bir kurumun belirleyeceği bir uzman mühendisin vereceği rapora göre belirlenir. Bu raporlar proje ve hesap ile yerinde tetkik sonuçlarına dayandırılacaktır.

3)ZEMİN İNCELEME RAPORU ARANMASI ZORUNLU BİNA VE/VEYA YAPILAR

İstanbul İmar Yönetmeliğinin uygulandığı alanlardaki tüm yapı ve binalara yeni inşaat ruhsatiyesi almak için yapı veya bina sahibi yada kanuni vekilleri sözkonusu inşaat alanı için “ZEMİN İNCELEME RAPOR’u”yaptırmak mecburiyetindedirler.

Zemin İnceleme raporunun kapsamı genel olarak aşağıda ifade edilen konuları kapsar.

1-Zemini oluşturan kayaçların litolojisi,tabakalaşması, çatlak takımları, fayları, ayrışma ve bozuşması, yer altı suyu, heyelan, şev yada yamaç stabilitesi gibi konuları irdeleyen bir jeolojik çalışma

2-Yüzeyde görülen kayaçların derine doğru(Yer altındaki)yanal ve düşey yöndeki özellik değişimlerini, yer altı suyu durumunu, boşluk ve temel kaya sorunları gibi ayrıntıları içeren JEOFİZİK çalışmalar ve bu çalışmalardan arazide hesaplanarak yorumlanan dinamik büyüklükler.

3)Yapılacak mekanik sondajlardan(Örselenmemiş örnekler) elde edilecek bilgiler veya araziden(mostra veya inceleme çukurlarından)alınacak zemin yada kaya örnekleri üzerinde yapılacak laboratuvar deneylerini içeren JEOTEKNİK zemin veya kaya mekaniği inceleme sonuçları.

4)Bölgede deprem riskini,deprem sırasında ve sonrasında karşılaşılabilecek zemin sorunlarını ele alan bir SİSMOLOJİK çalışma.

-Zemin İnceleme Raporunda incelenmesi gereken derinlik; binanın veya yapının temel taban alanının küçük kenarının 2(İki) katından az olamaz. Kazık ve kuyu temeller halinde yukarıda sözü edilen inceleme derinliği kazık alt ucundan veya kuyu tabanından ölçülecektir.

-Bina veya yapının inşaat projesi (Statik,Mimari)”Zemin İnceleme Rapor’u dikkate alınarak yapılır.

Sözkonusu rapor, resmi kurumların ilgili birimlere, üniversiteler veya TMMO üyesi meslek odalarınca tescil edilmiş konunun uzmanı mühendislik ve danışmanlık firmaları tarafından hazırlanır,

-Hazırlanan bu raporlar ilgili İlçe Belediyesince ruhsata esas belge kabul edilir.

-Zemin İnceleme raporu müellifi (Yetkili kurum,kuruluş,kişi veya kişiler)temel vizesi öncesi; raporun zemine uygunluğunu yerinde kontrol ederek, ruhsattaki temel vizesi bölümünün ilgili kısmını imzalar.

MADDE 1-Zemin İnceleme Raporu :TİP A

TİP A raporu:İmar Planında”Yerleşime Uygun Alanlar”olarak belirlenen yerler için hazırlanır. Bu tür raporlar, en az.

Madde 1 a-Jeoloji çalışmalarını

Madde 1b-Depremsellik çalışmalarını içerir.

Jeoteknik ve/veya jeofizik çalışmaların yapılıp yapılmayacağı zemin,civar yapılar ve çevre koşulları dikkate alınarak belirlenir.

MADDE 2 –Zemin İnceleme Raporu :TİP B

TİP B raporu: İmar planında”Yerleşime Önlemli Alanlar”olarak belirlenen yer için hazırlanır. Bu tür raporlar en az

Madde 2a-Jeoloji çalışmalarını

Madde 2b-Jeofizik çalışmalarını

Madde 2c-Jeoteknik çalışmalarını

Madde 2d-Depremsellik çalışmalarını içerir.

Jeoteknik çalışmalar çerçevesinde mekanik temel araştırma sondaj(lar)ının da yapılıp yapılmayacağı zemin,civar yapılar ve çevre koşulları dikkate alınarak belirlenir.

MADDE 3-Zemin İnceleme Raporu TİP C

TİP C raporu:İmar planlarında”Ayrıntılı jeoteknik etüt gerektiren alanlar”olarak belirlenen yerler için hazırlanır. Bu tür raporlar.

Madde 3a-Jeoloji çalışmalarını

Madde 3b-Jeofizik çalışmalarını

Madde 3c-Jeoteknik çalışmalarını

Madde 3d-Depremsellik çalışmalarını içerir.

TİP C raporlarında,jeoteknik çalışmalar çerçevesinde temel araştırma sondaj(lar)ının da yapılması mecburidir.

Madde 4-TİP A,TİP B, ve TİP C raporlar,ilgili yapı veya bina(ların) projelendirilmesi ve projenin uygulanması için yeterli zemin bilgilerini içerir.

4)İstinat Duvarlarına Ruhsat Alma Zorunluluğu : 

İstinat duvarı yapılması gereken yerler;

Dik eğilimli ve tehlike arz eden veya tabii zemini yola göre yüksek olan parseller ile özellik arz eden durumlarda ve belediyesi gerekli gördüğü takdirde statik proje ve hesaplara dayalı olarak tahkimat ruhsatı istenmesi zorunludur.

Çevresi için tehlike arz eden parsellerde gerekli olan istinat duvarları yapılmadan esas bina inşaatına başlanamaz. İstinat duvarları tamamlanmadan binalara yapı kullanma izni verilemez.

5)Hafriyatlar

Bir parselde hafriyat yapılabilmesi için ruhsat alınması, zorunludur. Hafriyattan doğan her türlü kazalara ait sorumluluk mal sahibine ve 595 sayılı K.H.K. ve Yapı Denetim Uygulama Yönetmeliğinde tanımlanan yapı sorumlularına aittir. Yan parseldeki yapılar ve toprak kaymaları ile ilgili önlemlerin alınması gerekmektedir. Aksi takdirde imar kanununun 40, 32 ve 42.maddeleri hükümlerine göre işlem yapılır.

ÇATILAR, SAÇAKLAR VE DIŞ GÖRÜNÜM 

MADDE 6.15 

Çatıların, çevresindeki cadde ve sokakların karakterine uygun olması ve inşaa edilecek yapının gereksinimlerine cevap vermesi gereklidir.

a)Çatı Eğimi :

Çatı yapılması gereken yerlerde; çatı meyli %33 ü geçemez. Bu eğim içersinde kalmak şartı ile Çatı şekli serbesttir. Ancak tek satıhlı çatı yapılamaz. Çatı meyli binanın bitişik olmayan her cephesinden ve saçak ucundan hesaplanır. Saçak genişliği max=0.60 m’yi geçemez.

Ayrık ve blok nizamına tabi kiremit örtülü çatı kullanılan yerlerde; max. H=6.50m’yi ve blok ebadı l5x20m’yi geçmeyen yapılarda çatı meylinin %40’a kadar yapılmasına izin verilir. Daha büyük boyutlardaki yapılarda %33 meyil aşılamaz.

b)Çatı Arasını Kullanma :

Çatı aralarına bağımsız bölüm yapılamaz. Bu kısımlarda ancak su deposu, asansör kulesi, doğalgaz yönetmeliğine uygun olarak kazan dairesi ile son kattaki bağımsız bölümle kendi içinde irtibatlandırılmak, ait olduğu bağımsız bölümün son kattaki sınırlarının kapladığı alanın %30’unu geçmemek minimum piyes ölçülerini sağlamak piyesdeki en düşük h=1.80 m olmak kaydı ile son katın sınırlarından taşmamak şartı ile piyesler yapılabilir. Çatıların yukardaki şekilde düzenlenmesi halinde piyes önleri teras olarak kullanılamaz. Ancak çatı meyli nedeniyle 0.30 alanın kullanılmadığı durumlarda saçak seviyesi değiştirilmemek zemin ve normal katlarda minimum iç yüksekliği sağlamak koşuluyla son kat taban betonu saçak seviyesine göre en çok 0.50m. düşürülebilir. Ayrıca çatı arasının son kat bağımsız bölümü ile birlikte kullanılması amacıyla son kat tavan betonu kısmen veya tamamen yapılmayabilir.

İgdaş’ın onayı ile çatı aralarına doğal gaz kat kazanı konulabilir. Ancak kazan kapasitesi 50 kw. üzerinde olan kazanlarda ayrı bir kazan dairesi tesis edilmeli, kazan dairesinin alanı 8 m2 den ve yüksekliği 2.00 m’ den küçük olmamalıdır. Kazan dairesinin ve bacasının TSE ve İGDAŞ teknik şartnamesine uygun şekilde yapılması zorunludur.

Son kat tavan döşemesi en yüksek mahya kotunu aşmayacak ve en fazla çatı eğimi içinde kalacak şekilde eğimli olarak tertip edilebilir. Konut ve Ticaret+konut alanlarının dışında çatı arası yapılamaz. H=15.50 m den yüksek,konut ve ticaret+konut alanlarında çatı arası yapılamaz.

c)Çatı Dışına Taşma :

Merdiven evi, ışıklıklar, hava bacaları çatı mahyasını 0.50m. aşabilir. İkili blok ve blok nizam binalarda komşu duvarlar çatı arasında da devam edecek ve çatı örtüsünü en az 0.50m. aşacaktır. Duman ve hava bacaları hariç olmak üzere çatı örtüsü üstünde hiç bir çıkma yada çıkıntı yapılamaz. Ancak T.S.E şartlarının gerektirdiği hallerde asansör kulelerinin çatı örtüsünü aşmasına izin verilir.

d)Meclis Kararı ile iptal (28.3.2000)

e)Teras Çatılar :

Teras çatılarda ısı ve su yalıtımı uygulanması ve kenarlarda (0.90)m. yüksekliğinde parapet yapılması zorunludur. Teras çatılarda yapılacak en çok (0.90)m. yüksekliğinde kagir korkuluk bina yüksekliğine dahil değildir.

Teras çatılarda merdiven evi, asansör kulesi, teknik olarak gerekli ise ortak anten, yüksekliği kadar cephe hattından çekilmek kaydı ile güneş enerjisi, otopark, ilgili kuruluşlardan uygun görüş alınmak kaydı ile (DLH) helikopter iniş pisti, su deposu ve peyzaj düzenlemesi yapılabilir. İlan reklam amaçlı panolar konulması belediye iznine tabidir.

Teras çatılar sadece ortak alan olarak kullanılabilir.

f)Çatı Hükümlerine Tabi Olmayan Yapılar :

Tescilli eski eser yapılar, anıtsal yapılar, resmi ve umumi yapılar, dini yapıların çatı örtüleri ve bunların yeni yapılacak yada tamir veya tadil edilecek bölümlerinin çatı örtüleri bu madde hükümlerine tabi değildir.

g)Genel Hükümler :

Umumi merdivenler çatı arasına çıkar.(Merdiven genişliği min.70 cm olmak şartı ile betonarme veya çelik konstrüksiyon olabilir) Çatı arasına çıkan merdivenler ve asansör kuleleri bina ön cephesine asgari 3.00 m den fazla yaklaşamaz. Teras çatılı binalarda çatıya çıkmak için en az 0.80x0.80 m boyutlarında kapaklı bir delik bulundurulur. Umumi binalar, sağlık ve eğitim tesisleri, oteller, içinde patlayıcı madde bulundurulan binalar ile yüksek yapı ve tesislere paratoner konulması mecburidir. Her türlü binanın çatısına birden fazla TV, radyo ve diğer amaçlı kullanımlar için anten tesis edilemez. Yüksek yapılar ile havaalanı uçuş koridoru dahilinde en fazla yükseklikteki yapılarda belediyesince uygun görülecek yerlerde uyarı lambası tesis edilecektir.

h)Meclis Kararı iptal (28.3.2000)

i)Saçaklar :

Binalarda yapılacak giriş saçaklarının genişliği, yaya kaldırımı dışına taşmamak koşuluyla 1.20 m yi geçemez. Ayrık nizama tabi binalarda ise bahçe mesafeleri içinde kalmak ve yaya kaldırımına taşmamak kaydı ile daha geniş giriş saçakları yapılabilir. Geniş saçaklarının en alçak noktası yaya kaldırımı (tretuvar) üst seviyesinden en az 2.40 m yükseklikte olacaktır.

Ayrık yapı nizamına tabi olan yerlerde zemin katta ve dış cephelerde bina sahasına dahil edilmeyen boşluklar oluşturularak yapılan binalarda bu boşluklar üzerinde yapılacak saçak uçları arası 1.00 m veya daha az ise saçaklar birleştirilebilir.

j)Dış Görünüm:

Ayrıca belediyeler mahallin ve çevrenin özelliklerine göre yapılar arasında uyum sağlamak, güzel bir görünüm elde etmek amacıyla dış cephe şeklini boya ve kaplamaları ile çatının malzemesini ve rengini tayin etmeye yetkilidir. Evvelce yapılmış olan yapılar için de yetki kullanılır.

ÇIKMALAR 

MADDE 6.16 

Binaların taban alanları dışında Bahçe sınırlarını aşmamak ve yürürlükteki afet yönetmeliği doğrultusunda statik projede gerekli şartları sağlamak suretiyle aşağıda belirtilen şartlar dahilinde bina cepheleri boyunca açık ve kapalı çıkma yapılabilir.

Çıkma Yapma Şartları :

A)H:12.50 m. 4 kat irtifaya kadar 12.50 m dahil olan yapılarda çıkma genişliği maksimum 1.50m’dir.

B)12.50 m. 4 kat irtifadan sonra her bir kat artışında çıkma genişliği aşağıda gösterildiği şekilde 0.10 m. azaltılır.

BİNA İRTİFALARINA GÖRE ÇIKMA GENİŞLİKLERİ

15.50 m.5 kat çıkma genişliği maksimum 1.40 m.

18.50 m.6 kat çıkma genişliği maksimum 1.30m.

21.50 m.7 kat çıkma genişliği maksimum 1.20 m.

24.50 m.8 kat çıkma genişliği maksimum 1.10 m.

27.50 m.9 kat çıkma genişliği maksimum 1.00 m.

H=30.50 m.10 kat dahil daha yüksek binalarda bina cepheleri boyunca devamlı çıkma yapılamaz. Ancak bina zemin kat cephe uzunluğu toplamının 1/3 ü kadar genişliği maksimum 1.00 m.kapalı çıkma yapılabilir.

H=15.50 m. 5 kattan H=27.50m. 9 kata kadar olan yapılarda maksimum 1.50 m.genişliğinde açık çıkma yapılabilir. Yapılacak açık çıkma, ait olduğu bağımsız bölümün brüt alanının 1/10’unu geçmez.

30.50 m.10 kat dahil daha yüksek binalarda yapılacak açık çıkmalar, ait olduğu bağımsız bölüm alanının 1/10 unu geçemez. Ancak açık çıkmaların kapalı çıkmalardan fazla olan 0.50 m.fazlalığı hesap edilen kapalı çıkma uzunluğuna dahil edilmez. Hesaplamalarda çıkabilecek küsüratlar 0.50’den az olan 0.50 ye, 0.50 den fazla olanlar ise tama tamamlanabilir.

30.50 m.10 kattan yüksek binalarda yapılacak açık ve kapalı çıkmalar, bina cephelerine bir oran dahilinde dağıtılır.

Ön bahçeli yapılarda yol cephelerinde;yapılacak çıkmalarda, cephe boyunca tabii zemin seviyesi ile çıkma altı arasındaki en yakın düşey mesafe hiçbir yerde kapalı çıkmalarda 2.40 m.’den aşağı düşmemek şartı ile yapılabilir.

Arka cephelerde; yapılacak çıkmalarda çıkmanın en yakın noktası arka komşu sınırına kapalı çıkmada 3.00 m.’den açık çıkmada 2.00 metreden fazla yaklaşmamak tabii veya tesviye edilmiş zemin ile çıkma altı arasındaki en yakın düşey mesafe hiçbir noktada 2.40 metreden aşağı düşmemek kaydı ile açık ve kapalı çıkma yapılabilir.

Yan cephelerde yapılacak çıkmalarda çıkmanın en yakın noktası yan komşu sınırına kapalı çıkmada 3.00 metreden açık çıkmada 2.00 metreden fazla yaklaşmamak, tabii veya tesviye edilmiş zemin ile çıkma altı arasında en yakın düşey mesafe kapalı çıkmalarda hiçbir noktada 2.40 m’den aşağı düşmemek kaydı ile yapılabilir.

Ayrık nizama tabi veya yan bahçeli binaların bitişik olmayan cephelerinde yapılacak çıkmalar yan ve arka komşu hudutlarına kapalı çıkma 3.00 metreden açık çıkma 2.00 metreden fazla yaklaşmamak şartı ile cephe boyunca devam edebilir.

Bitişik yapı nizamına tabi binaların ön ve arka cephelerinde yapılacak çıkmalar yan komşu sınırına kapalı çıkmada 2.00 m, açık çıkmada 1.50 m yaklaştırılabilir. Bitişik nizama tabi yerlerde Belediyece mahzur görülmediği takdirde çıkmaların yan komşu sınırına kadar yaklaştırılmalarına da izin verilebilir. Ancak bitişik kısımlar duvarla kapatılır.

9.00m. ve daha geniş yollarda : Ön bahçesi bulunmayan ya da yeterli olmayan bölgelerde yol, meydan gibi kamu kullanımına ayrılmış yerler üzerinde parsel sınırı dışında en çok 1.00 m. genişlikte açık veya kapalı çıkma yapılabilir. Ancak yapılacak açık veya kapalı çıkma komşu parsellerden en az 2.00 m. uzaklıkta olacaktır. Komşu parsellerde daha önce parsel sınırına kadar çıkma yapılmış ise 2.00 m. uzaklık şartı aranmaz.

6.00m. ve daha dar yollarda çıkma yapılamaz. Genişliği 6.00 m. den fazla olan yollardan yüz alan binaların, toplamının yarısından fazlasının cepheleri çıkmalı oluşmuş ise, aynı cephe karakterini korumak amacıyla yukarıdaki şekil ve ölçülerde çıkma yapılmasına belediyelerce izin verilebilir.

Genişliği 0,l0 m.’yi aşmayan denizlikler, genişliği 0,60 m.’yi aşmayan güneş kesicileri bu yönetmelik hükümlerine göre yapılmasına izin verilen bina saçakları, genişliği 0,20 m.’yi aşmayan açık ve kapalı çıkmalar, motifler, bahçe içinde yapılacak giriş merdivenleri çıkma sayılmaz. Binaların cephelerine konulmak istenen klimaların yerlerinin tespitinde ilgili belediyesi yetkilidir. Yan cepheden köprü şeklindeki geçitlerle yola bağlanmasına zorunluluk olduğu takdirde giriş ve çıkışlarda köprü genişliği 1.50 m olacaktır. Bu köprülerin bina yan yüzüne yapışık ve konsol olarak inşaa edilmeleri mecburidir. Köprülerin altı hiçbir şekilde kullanılamaz.

İmar planında, ayrık nizama tabi olan, taban alanı (TA) emsali ile inşaat müsaadesi verilen yerlerde, zemin katta bina sahasına dahil edilmeyen boşluklar oluşturulduğunda normal katlarda bu boşluklar üzerinde yapılacak çıkmalar arasındaki mesafe, 3.00 m’den az olamaz.

Ayrık nizamda bir parselde birden fazla bina yapıldığında binaların çıkmaları arasındaki mesafe 6.00 m den az olamaz, çıkmalar ile saçak uçları komşu parsel sınırına 3.00m’den fazla yaklaşamaz.

İmar planı ve yönetmelik hükümlerine göre yapılan kademelendirilmelerde 3.00 m. kademe mesafesi içinde çıkma yapılamaz. Ayrıca yol meyli sebebiyle de yapılan kademelendirmelerde de çıkma yapılamaz.

IŞIKLIKLAR 

MADDE 6.17 

4.                  Her müstakil ev veya dairede en az bir oturma odası ile bir yatak odasının doğrudan doğruya hariçten ışık ve hava almaları gereklidir. Bu şekilde ışık ve hava almalarına lüzum olmayan diğer odalarla mutfakların ışıklıktan banyo veya yıkanma yeri, kiler, helaların ışıklık veya hava bacasından faydalanmaları da mümkündür.

Genel olarak ışıklıkların dar kenarı l.50 m’den ve sahası 4.50 m2 ‘den az olamaz.

Otel, pansiyon, işhanı ve benzeri binalarda odaların faydalanacakları ışıklıklar yükseklikleri 6.50 m ‘yi geçmeyenlerde dar kenarı 1.50 m ‘den ve sahası 4.50 m2’ den diğerlerinde ise dar kenarı 2.00 m ‘den sahası 6.00 m² den az olamaz.

Her türlü binada hava bacalarının asgari ölçüsü 0.50x0.60 m ‘dir. Hava bacalarının içinden tesisat geçirilemez.

Asgari ölçüdeki bir ışıklık veya hava bacasından her katta en çok dört piyes faydalanabilir. Bu piyeslerin adetlerinin artması halinde dörtten fazla her bir piyes için ışıklık veya hava bacası ölçüsü, aynı nisbette arttırılır.

Ancak ,yukarıda belirtilen şekillerde ışık ve hava alması gerekmeyen veya lüzumlu ışık ve havayı bu yönetmelikte tarif edilen şekilde esasen alması mümkün olan piyeslerden, herhangi bir ışıklık veya hava bacasına pencere açılması bu ışıklık veya hava bacası ölçülerinin artırılmasını gerektirmez.

Her binanın lüzumlu ışıklık veya hava bacası kendi parseli üzerinde bulunacaktır. Komşu bina veya parsellerin ışıklık veya hava bacasından faydalanmak suretiyle bu elemanların yapılmaması veya ölçülerinin azaltılması mümkün değildir.

Işıklık ve hava bacaları bunlara ihtiyacı olan kattan itibaren başlatılabilir.

Binaların bitişik olması gereken komşu tarafında yapılacak ışıklıklarda kirişler gerekirse devam ettirilebilir. Bu kısımların duvar ile kapatılma zorunluluğu yoktur.

Ancak hava bacalarının komşu parsele bitişik kenarının duvar ile kapatılması şarttır.

Binaların bitişik olması gereken komşu tarafında boydan boya ışıklık yapılması halinde, civarın inşaat nizamına aykırı bir görünüm meydana getirmemek üzere, sokak cephesinde bina yüksekliğinde kapatılması mecburidir.

Binaların bitişik olması gereken komşu tarafında boydan boya ışıklık yapılması halinde civarın nizamına aykırı bir görünüm meydana getirmek üzere sokak cephesinde bina yüksekliğinde en az bir piyese yer verilmesi veya Belediyelerce mahzur görülmeyen hallerde bu kısmın aynı şekilde duvarla kapatılması mecburidir. Ortadan aydınlıklı işhanlarında dışarıdan doğrudan ışık almayan büroların toplam alanının 1/8 inden küçük ve dar kenarı 2.00 m ‘den az olmamak kaydı ile avlu biçiminde ışıklık yapılabilir.

Bu ışıklığa açılan 1.50 m’lik galeri ile girilen büroların doğrudan ışık aldığı kabul edilir. Galerinin geniş tutulması halinde 1.50 m’den fazla olan miktar kadar ışıklık dar kenarı arttırılır. Ayrıca Asansör, merdiven gibi kısımlar ışıklık alanına tecavüz edemez.

Ayrıca merkezi havalandırma ve klima sistemi ile donatılmış otel veya benzeri yapılarda direkt ışık ve hava gerektiren hacimlerin, gerekli ışık ve havalandırması; yapılacak teknik tesisatla sağlandığını kanıtlamak şartı ile ışıklık aranmayabilir.

Kuranglezler: Parsel sınırı içinde kalmak ve binaya bitişik olmak şartıyla bina cepheleri boyunca 1.00 m genişlikte kuranglez yapılabilir. Kuranglezler en az alan şartını sağlamak koşulu ile sığınak, kömürlük, kazan dairesi, depo, bir üst kata bağlantılı piyesler- konutlarda, wc. ve yıkanma yeri için kullanılır. Sanayi bölgelerinde bodrum katların imalathane olarak düzenlenmesi durumunda ise yol cephesi dışındaki cephelerde kuranglez genişlikleri 1.40. m olarak düzenlenebilir. Ayrık nizamda bina etrafında mütemadi kuranglez tesis edilemez. Kuranglezlerden giriş çıkış yapılamaz. Kuranglez yapılan yerlerde kuranglez boşluğu kolonlara 50 cm den daha yakın teşkil edilemez.

YAPILARDA BULUNMASI GEREKEN PİYESLER VE ÖLÇÜLERİ 

MADDE 6.18 

l)    l)    Konutlarda bulunması zorunlu piyesler ve en az ölçüleri:

l oda

l yatak odası veya yatak nişi

l mutfak veya yemek pişirme yeri

l banyo veya yıkanma yeri

l wc piyesi bulunacaktır. Yıkanma yeri ile wc bir arada olabilir.

Bu piyeslerden: Dar kenarı Alanı

En az l oda 3.00 m. l2.m2

Yatak ve çalışma odaları 2.40 m. 8 m2

Yatak nişi l.50 m. 3 m2

Mutfak veya yemek pişirme yerleri l.50 m. 3 m2

Banyo veya yıkanma yerleri l.20 m 2.5m2

Wc. l.00 m. 1.2 m2

Antre ofis koridor yatak l.10.x l.20 m. 1.32 m2

holü vs. iç geçitler

ölçüsünden daha küçük yapılamaz.

Yemek nişleri dar kenarı 3.00 m. ve alanı l2.00 m2 olan bir odaya açılacaktır. Yemek pişirme yerleri veya açık olarak düzenlenecek mutfaklar hava ve duman bacaları ile irtibatlı olmak şartı ile düzenlenebilir. Tüm piyeslerde tefriş yapılması zorunludur. Giriş holü, soyunma yeri, sandık odası, veya kiler gibi mekanlar oda sayılmazlar.

2-Dükkan ve bürolarda bulunması gereken piyesler ve en az ölçüleri :

a)Her dükkan için l adet wc. ve lavabo ( 20.m2 den küçük dükkanlarda aranmaz.)

11.50 m2 nin altında ve her üç dükkana bir ortak WC oluşturulması halinde dükkanlarda ayrı ayrı wc aranmaz.

b)4 bağımsız büro ve normal kat alanı 150 m2 yi geçen büro katları için bay ve bayan ayrı olmak üzere l adet wc ve lavabo ayrılması zorunludur.

c)Dükkan ve büroların dar kenarı 2 m’ den az olmamak üzere alanı 8 m2 den az olamaz.

d)Özellik arz eden binalarda bu yönetmeliğin kendileri için belirtilen hükümleri geçerlidir.

3-Resmi ve umumi binalarda bulunması gereken piyesler ve en az ölçüleri :

Resmi ve umumi binalarda ihtiyaca göre bay ve bayan ayrı olmak üzere wc ve lavabo ayrılması zorunlu olup bunlardan en az bir adedi bedensel engelliler için ayrılacak ve bedensel engellilerin kolaylıkla ulaşabileceği gibi min. l.40mt.x l.40m. ebadında olacak, kapısı eşiksiz ve kapı kanadı en az 0.95m. genişliğinde olacak ve dışa açılacaktır. Resmi ve umumi binalarda koridor uzunluğu 20.00 m olduğunda koridor genişliği 2 m, koridor uzunluğu 20.00 m’yi geçtiğinde koridor genişliği 2.50 m olacaktır.

İÇ YÜKSEKLİKLER 

MADDE 6.19 

Genel olarak, iskan edilen katların iç yüksekliği (taban döşemesi üzerinden tavan altına kadar) 2,60 m’ den az olamaz. Yıkanma yeri, banyo, duş, lavabo yeri, wc, kiler, ofis, antre, koridor, yatak holü, merdiven altı, her türlü iç ve dış geçitler, iskan edilmeyen bodrum katları ile müştemilat binalarında bu yükseklik 2,40 m’den aşağı düşmemek üzere indirilebilir. İskan edilen çatı aralarında yükseklik en düşük yerde temiz l,80m’den az olamaz. Otel, pansiyon, işhanı, mağaza, dükkan ve benzeri işyerlerinin iç yükseklikleri de taban döşemesinden tavan altına kadar 2,60m’den az olamaz. Garaj, kalorifer dairesi, odunluk, kömürlük gibi özellik arz eden yerlerin yükseklikleri bu kayıtlara tabi olmayıp hizmetin gerektirdiği şekilde belediyelerce tespit edilir. Düğün salonu, her türlü oyun salonları, kahvehane, gazino ve gece kulübü, pastane, birahane, diskotek, içkili ve içkisiz lokantalar, taverna, bar ve sergi salonları vb. halkın toplu olarak uzun süre kaldığı mahallerin taban döşeme üzerinden tavan altına kadar iç yüksekliği 3.50 m’den az olamaz. Bu mahallerde mimari projeye ekli olarak verilecek havalandırma tesisatı projesine göre gerekli tesisat yapılmak kaydı ile temiz yükseklik 2.70 m’ye kadar indirilebilir. Okul, yurt, hastane, poliklinik gibi binaların iç yüksekliği 3.00 m.’den az olamaz. Resmi binalarda ilgili bakanlıklarca onaylanmış projeler esas alınacaktır. Bu amaçla yaptırılacak özel binalarda bu yönetmelikte kendileri ile ilgili verilenler dışında ilgili bakanlıkların yönetmelikleri dikkate alınacaktır. Zemin katta kat yüksekliği max=4.40 m’ dir.

PENCERELER 

MADDE 6.20 

Binalarda pencere boşlukları ısı yalıtım kuralları standartlarına uygun olacaktır.

Çatı arasında yapılan piyeslerin pencere boşlukları 0.80m2’den büyük olmamak, her piyese bir çatı altında en çok 2 pencere açılmak ve pencereler birbirine eklenerek bant haline getirilmemek koşuluyla yapılabilir. Isı yalıtımı yönetmeliği ile hükümleri saklıdır.

KAPILAR 

MADDE 6.21 

Bütün yapılarda kapı yükseklikleri; sokak giriş kapılarında 2.20m’den daire, oda ve servis kapılarında 2.10m’den az olamaz. Dükkan giriş kapıları 2.20m’den az olamaz. (Garaj kapıları 1.50m’den az olamaz. Odunluk, kömürlük, depo vb. özellik oluşturan yerlerin kapı yükseklikleri de 2.00 den az olamaz.)

Kapı genişlikleri; ana giriş kapıları, daire adedi 4 den fazla olan apartmanlarda 1.50m’,den bunun dışında kalan binalarda 1.30 m’den az olamaz. Dükkan ve daire kapılarında l,00m’den oda kapılarında 0.90m’den diğer kapılarda 0,70m’den az olamaz.

Garaj, odunluk, asansör, depo, ofis, sandık odası, kiler vb özellik oluşturan yerlerin kapı yükseklik ve genişliği bu madde hükümlerine bağlı değildir. Bunlar mimari ve kullanışın gereklerine göre boyutlandırılır.

Bina giriş koridorları ana merdivene ulaşana kadar en az l.50 m. genişlikte olacaktır.

Banyo kapılarında alttan temiz hava girişini tabi olarak sağlayan bir düzen bulunacaktır.

Umumi binalarda giriş kapıları; ana giriş kapılarının genişliği en az 2.00 m. olacaktır. Açılan kanatlardan birisi en az 0.95 m. genişliğinde eşiksiz yapılmalıdır.

Resmi ve umumi binalarda bedensel engellilerin kullanımına uygun olarak: İç kapılar tamamen eşiksiz ve en az 0.90 m genişliğinde olacaktır. Bina ana giriş kapısına merdivenle ulaşılıyor ise tekerlekli sandalye için en fazla %6 eğimle en az l.20 m. genişlikte koruma bordürlü ve korkuluklu rampa yapılacaktır.

KOMŞU PARSELE KAPI VE PENCERE AÇILMASI 

MADDE 6.22 

Binaların bitişik komşu tarafına, ilgili komşu parsel sahibinin muvafakatı ve belediye encümeni kararı alınıp tapu da şerh verilmedikçe pencere veya kapı açılamaz.  

MERDİVENLER 

MADDE 6.23 

Bu yönetmelikte sözü geçen umumi binalarla, otel, işhanı, büro, pasaj v.b. birden fazla katı olan ev ve apartmanların bağımsız bölümlerinin ortak merdivenleri ahşap olamaz. Bu merdiven aynı zamanda yangın merdiveni olarak kullanılamaz.

Binalarda usulüne göre asansör yapılmış olması, nizami şekil ve ölçülerde merdiven yapılması koşulunu ortadan kaldırmaz.

Merdiven ve Sahanlık Genişlikleri :

Dörtten fazla dairesi bulunan apartmanlarda l.20m.’den diğer binalarda l.00m.’den az olamaz.

Bu ölçüler tek aileye mahsus evlerde 0.90m.’ye çatı araları ve bodrum katları ile servis merdivenlerinde 0.70m.’ye kadar indirilebilir.

Merdivenin çatı ile irtibatlandırılması zorunludur ve Merdiven boşluklarında, doğalgaz kaçakları ve yangın anında duman tahliyesi için min 0.40x0.40 m veya ø= 030m ölçülerinde hava bacası bırakılması zorunludur.

Kat sahanlıklarının genişliği merdiven genişliğinden az olamaz. Ara sahanlıklar; düz merdivenlerde l.00 m. balansmanlı merdivenlerde ortada 0.8m.’den az olmayan l sahanlık bulunacaktır.

Merdiven kovasının dar kenarı 0.20 m.’den az olamaz. Betonarme binalarda hazır merdiven başamağı kullanılmaz.

Merdiven Basamaklarının Ölçüleri:

a)Basamak yüksekliği göstermek üzere 0.l8m.’den fazla olmamak,

b)Basamak genişliğini göstermek üzere: 2a+b=60 ile 63 formülüne göre hesaplanır. Ancak bu genişlik 0.25m.’den az olamaz

Balansmanlı merdivenlerde merkezden 0.l5m. uzaklıkta asgari basamak genişliği 0.l0m. olacak bu genişlik basamak ortasında 0.25m.’den aşağı düşmeyecektir.

Binalarda son kattaki bağımsız bölümlerle irtibatlı çatı arası piyeslerine çıkan merdivenlerde yukarıdaki şartlar aranmaz.

Merdiven tanziminde her l8 rıhtan sonra ara sahanlık bırakılacaktır.

Her Türlü Ticari ve Umumi Binalarda:

Herhangi bir merdivenin yapıda merdiven merkez olmak üzere 25.00m.yarı çaplı daire içindeki piyeslere hizmet edebileceği kabul edilir. Bunu sağlamayan büyük boyutlu binalarda yukarıdaki ölçüye uyularak gerekirse ikinci veya üçüncü merdiven tesis edilir.

Umumi merdivenler çatı arasına çıkarılabilir. Çatı arasına çıkan merdivenler ve asansör kuleleri bina ön cephesine en az 3.00 m.’den fazla yanaşamaz.

Umumi binaların merdiven genişliği (l.60) m.’den az olamaz ve her iki yanında korkuluk bulunmalıdır. Her türlü Ticari binalarda (Tic+Hizmet,Tic.,Tic+Hiz+Konut) toplam inşaat alanı (ortak alanlar hariç) 600 m2 ye kadar olan yapılarda min 1.20 m dir. Her 200 m2 lik artış için bu genişliğe 0.10 m ilave edilir. Merdiven genişliği 1.60 m den sonra 2.merdiven yapılması zorunludur.

Umumi binalarda basamak genişliği ve yüksekliği:

İç merdivenlerde rıht yüksekliği : (0.l6)m.den fazla

Dış merdivenlerde rıht yüksekliği : (0.l5)m.den fazla

İç merdivenlerde basamak genişliği : (0.30)m.den az

Dış merdivenlerde basamak genişliği: (0.35)m.den az olamaz.

Balansmanlı merdivenlerde, merkezden (0.25)m. uzaklıkta enaz basamak genişliği (0.l5)m. olacaktır. Bu genişlik basamak ortasında (0.30)m.den az olamaz.

Umumi binaya dönüştürülmesi için inşaat tadili yapılması istenilen mevcut binalardaki merdiven ölçüleri, yukarıdaki ölçülere uygun hale getirilmeden tadiline izin verilmez.

İmar kanunu, plan ve yönetmelik hükümlerine göre muhafazası mümkün olan binalarda kat ilavesi halinde, Yukarıdaki ölçülere getirilmeden tadiline izin verilmez. Servis merdivenleri ölçüleri, ikamet tahsis edilmeyen çatı ve bodrum servis merdivenlerinin merdiven genişliği basamak boyu ve yüksekliği kullanılışa ve mimari icaplara göre boyutlandırlır. Her durumda 0.65 m den daha az olamaz.

Korkuluklar:

Hertürlü binada ana merdivenle bodrum katlarda tertiplenen ortak mahaller arasında bağlantı sağlanması zorunludur. Ancak iki kata kadar olan ayrık, ikili blok ve blok başı binalarda bodrumdaki ortak mahallere bina dışından kendi parseli içinde kalmak şartı ile bağlantı sağlanabilir.

Her türlü binada; balkon ve teras etrafında 5’den fazla basamağı bulunan açık merdivenlerde, kotu (0.90)m.den az olan pencere boşluklarında, döşeme kotundan itibaren enaz (0.90)m. yüksekliğe kadar teknik şartlara uygun olarak korkuluk yapılması zorunludur.

İstinat duvarı üstünde, her ne sebeple olursa olsun daha önce ön bahçelerin yaya kaldırımı seviyesine göre (0.50)m.den daha aşağıda teşekkül etmiş bahçelerde yol kenarına bahçe duvarı yapılmadığı taktirde korkuluk yapılması zorunludur.

YANGIN MERDİVENLERİ  

MADDE 6.24 

Kat sınırlamasına bakılmaksızın tüm umumi binalar(tüm işyeri, ticaret merkezi ve topluma açık yapılar, resmi binalar) ile iskan edilebilir bodrum katlar dahil 5 bodrum katında iskan edilemeyen binalarda 4(Zemin dahil)kat ve daha fazla olan binalarda yangın merdiveni yapılması zorunludur.

Topluma açık yapılar, toplantı yerleri, spor ve sergi salonları, sinema, tiyatro, konser salonları, okullar ve öğretim kurumları, kışlalar, yurtlar, oteller, düğün salonları lokaller, kulüpler, hastaneler, masa sayısı l0’dan fazla olan lokantalar, huzur evleri, kreşler, tehlikeli madde depoları, fabrikalar, l00m2 den büyük imalathaneler ve benzeri yapılarda her kat en az iki çıkış ve en az bir yangın merdivenine bağlantı olacaktır. Yangın hangi noktadan çıkarsa çıksın o kattaki bütün insanların çıkışlarının sağlanması için kaçış yolları ve yangın merdivenleri birbirlerinin alternatifi olacak şekilde konumlandırılacak yanyana yapılmayacak yangın merdiveni kovası ile merdiven aynı katta olacak ve genel merdivenlerden geçilerek yangın merdivenine ulaşılmayacaktır.

Bir kattaki insan sayısı 500’ü aşarsa en az 3 yangın merdiveni yapılacaktır.

Yangın merdivenleri yapı kitlesi içerisinde ısıya ve dumana karşı yalıtılmış kapalı bir hacimde veya bina cephesinde dışa açık olarak (herkattaki ortak alanları sokağa bağlayacak şekilde) ateşe dayanıklı bir malzemeden yapılır.

Kaçış koridorları ve yangın merdivenlerinin genişliği 8 kata kadar enaz l.l0m. dir. Genişlik 8 kattan sonra her kat için 0.05m. artırılır. 16’dan fazla katlı binalarda ise l.5m.’den az olamaz. Hastane, eğitim kurumları, kültür tesisleri, kışlalar, oteller, lokantalar, düğün salonları gibi umumi yapılarda yangın merdivenlerinin genişliği iskan edilebilir, bodrum katlar dahil 8 kata kadar l.3m.’dir. l2’den fazla katlı umumi binalarda ise l.5m.’den az olamaz.

Yangın merdivenlerinin betonarme veya yangına dayanıklı bir malzeme ile yapılması zorunludur. Yangın merdiveninin statik hesabı projelerde aranır. Bir yapıda birden fazla merdiven olması halinde yangın yönetmeliği şartlarını sağlamak kaydıyla bu merdivenlerin bir tanesi yangın merdiveni olarak kabul edilebilir.

-5 kat ve 15 daireden fazla olmayan Ticaret+Konut ve konut binalarının merdiven kovasının tabii ve Cebri havalandırması sağlandığı takdirde; her katta, kattaki sahanlığıda içeren merdiven kovasının diğer bölümleri ile irtibatını kesecek ısıya dayanıklı ve duman sızdırmaz kapı sistemi yapılması (kaçış yönü merdivene doğru) şartı ile binaya ait merdiven yangın merdiveni olarak kabul edilir. Ayrıca yangın merdiveni yapılması şartı aranmaz.(İnşa malzemesi ile ilgili B.Ş.B.si yangın yönetmeliği hükümleri saklıdır.)

-5 kat ve 15 daireden fazla olmayan Ticaret+Konut ve konut binalarında yangın merdiveni proje tasdik ve iskan işlemi, İ.B.B. si yangından korunma yönetmeliği çerçevesinde İlçe belediyesi tarafından yürütülür.

Yangın merdivenlerinin ortak alanlara bağlantılı olarak planlanması esastır. Yangın merdivenleri çatı üzerine kadar ulaşacak ve yangın merdivenlerine açılan kapılar ısıya dayanıklı ve yalıtımlı olarak yapılacaktır. Binalarda ± 0.00 kotunun altına çok sayıda bodrum kat yapıldığı takdirde duman sızdırmaz ve ısı geçirmez bir tüp şeklinde zemin katla irtibatlı yangın merdiveni yapılacaktır. İrtifak hakkı tesisi suretiyle komşu parsellerde ortak yangın merdiveni düzenlenir.

Ticaret bölgelerinde bodrum ve zemin katlarıı parsel tamamında inşaata izinli binalarda ana blok dışında +5.00m. kotundaki döşeme üstüne inilmek ve dışarıya irtibatı binanın umumi kısımlarından sağlamak arka bahçelerde komşu parsel hudutlarından enaz l.5m. çekilmek koşuluyla tertiplenecektir.

Bütün binalarda yangın merdivenlerinin sokak ile irtibatlandırılması zorunludur. Yüksek yapılarda ve umumi binalarda yangın merdivenleri mutlaka genel çıkıştan ayrı olarak yangından korunmuş bir kaçış yoluyla sokağa ulaşacaktır. Basamaklarda kullanılan malzeme kaygan bir yüzey teşkil etmeyecektir. Yangın merdivenlerinin her iki tarafına korkuluk yapılacaktır. Yangın merdiveni enaz 2 saat ateşe bir malzemeden imal edilir ve bütün bağımsız bölümler ile irtibatı sağlanır. Kapıcı, kalorifer dairesi, çayocağı vb.yerlerden veya herhangi bir bağımsız bölümden geçilerek yangın merdivenine ulaşım sağlanamaz. Binalarda

yangın merdiveni açık veya kapalı çıkmanın dışında komşu mesafeleri sağlamak suretiyle düzenlenebilir.

Mevcut binalarda yukarıda kullanılan, nitelik ve özellikleri belirtilenlerde de belediyeler bu yönetmeliğe göre yangın merdiveni yaptırmaya yetkilidirler.

İstanbul Büyükşehir Belediyesi Yangından Korunma Yönetmeliğine uyulması zorunlu olup; tereddüt edilen konularda Büyükşehir Belediyesi İtfaiye Daire Başkanlığı’nın görüşü alınır ve bu görüşe uyulur.

ASANSÖRLER  

MADDE 6.25 

Kat adedi 4 den fazla (H=15.50 m) olan binalarda giriş katından başlamak,kullanılan tüm katlara hizmet etmek amacıyla 8 daireye kadar dar kenarı 1.20 m.den ve sahası 1.80 m2 den az olmamak koşuluyla asansör yapılması zorunludur. 8 daireden sonra asansör boşluğu dar kenarı min 1.40 ve alanı 2.5 m2 den az olamaz.

Bina giriş döşemesinden son kat tavan kotuna kadar fiili yükseklik veya bu yükseklik içindeki kat sayısı bu maddenin uygulanmasında asansör yapma zorunluluğuna esas alınacaktır.

Bina giriş döşemesi ile son kat tavan kotu arasında l0 dan fazla kat bulunan veya fiili yüksekliğe göre asansör yapılması mecburiyeti bulunan binalarda toplam konut sayısı 20’yi geçtiği, ticari kullanımlı binalarda toplam inşaat alanı 3000m2’yi geçtiği taktirde en az 2 adet asansör yapılması zorunludur. Bu asansörlerden birisi hem insan, hem yük taşıyabilecek nitelikte olmalıdır.

Umumi binalarda yapılacak asansörlerden en az bir tanesi bedensel özürlülerin kullanımına uygun yapılacaktır. Bu asansörlerin iç kabini l.6xl.40m. ebadında yapılacaktır. Kapı genişliği (net açılım) 0.95 metreden az olmayacaktır. Kabin içinde yerden (0.85.-0.90)metre yükseklikte tutunma bandı olacaktır. Asansör kapıları otomatik veya fotoselli olacaktır. Her türlü asansör kabininde kapı yapılması zorunludur.

Asansör makine dairesine çıkış merdiveni dizayn ve malzeme olarak binanın ana merdiveni niteliğinde olacaktır. Asansör makine dairesi çevre duvarları ve tabanı yangına dayanıklı malzemeden yapılacaktır.

Binanın kat ve daire adedinin fazlalığı veya kullanma şeklinin gerektirdiği lüzuma göre asansör ve yerinin ölçü veya adedini artırmaya başlangıç katı olarak zemin kat yerine bodrum veya birinci katı seçmeye ilgili belediyeler yetkilidir.

İmar planı ile kanun ve yönetmelik hükümlerine göre muhafazası mümkün olan yapılara kat ilavesi halinde, asansör yeri ölçüleri mevcuda uydurulabilir.

Binalarda asansör makine dairesinin tavan betonu üst kotu ile binanın son kat döşeme kotu arasındaki mesafe makine tesisat projesinin ön gördüğü emniyet mesafesini aşamaz. Özellik arz eden binalarda (Eski eser gibi) asansör makina dairesinin tavan betonu üst kotu belediyelerce belirlenir. Ayrıca asansörün başladığı kat döşemesi altında asansör mahalline rastlayan kısım boş bırakılır.

Asansör makine dairesinin yeri , şekli, büyüklüðü teknik özelliğine göre belirlenir.

Asansör yönetmeliği hükümlerine uyulması zorunludur.

BACALAR 

MADDE 6.26 

Bacaların yalıtılarak üşümemesi sağlanacaktır (geri tepmenin önüne geçmek için).

Kaloriferli Binalarda :

Konut olarak kullanılan bağımsız bölümlerinin oturma veya yatma hacimlerinden birinde (l) adet ve banyolarda l adet otel, işhanı, pasaj ve bunun gibi umumi binaların her katında en az (l) adet soba bacası yapılması gereklidir.

Binalarda sıcak su tesisatı bulunması durumunda banyolarda baca yapılması mecburiyeti yoktur.

Tekniğe uygun olarak şönt baca yapılabilir.

Sobalı Binalarda :

Konut olarak kullanılan bağımsız bölümlerinin oturma veya yatma hacimlerinden birinde (l)adet, banyolarda (l) adet ticari kullanışlı bağımsız bölümlerinde birer adet soba bacası mecburidir.

Mutfakların hava bacasına, ışıklığa veya cepheye bakması durumunda soba bacası yapılması mecburiyeti yoktur.

şönt baca yapılamaz.

Doğalgaz Uygulama Bölgeleri Ýçinde :

İskan edilebilir bodrum katlar dahil 5 katlı binaların mutfaklarında doğalgazla çalışan cihazlar için ayrı bir baca yapılacaktır. Mutfak kokularının atılması amacıyla ikinci bir baca yapılacaktır. Bu bacalar şönt baca olabilir.

İskan edilebilir bodrum katlar dahil 5 katın üzerindeki binalarda doğalgazla çalışan cihazları bağlamak ve mutfak kokularını atmak için iki ayrı şönt baca daha yapılması zorunludur. ll. kat müstakil baca olarak yükselir. Müstakil bacanın etkili yüksekliği 4.00m.’den fazla olmamalıdır. 11. kattan sonra 3.ncü bir şönt baca yapma zorunluluğu vardır (l0.kattan sonra hermatik cihaz kullanılacaktır). Mutfakların hava bacasına, ışıklığa veya cepheye bakması durumunda da bu şartlar uygulanır.

Kat kaloriferleri kazanları mutfak dışında özel bir bölmeye konuduğunda bu mahallin en az 6 m3 hacminde olması, bina dış cephesinden havalandırılması ve l müstakil bacasının bulunması gerekir.

Isıtmada denge bacalı sistemde olmayan doğalgaz sobalarının kullanılması halinde, her sobanın yukarıda belirlenen esaslara göre düzenlenen ayrı bir bacaya baılanması

gerekmektedir. Baca kesitleri ve diğer hususlarda doğalgaz iç tesisat yönetmeliğinin şartları aranacaktır.

Baca Ölçüleri ve Nitelikleri :

Bacalar gerek yangına karşı korunmuşluk ve gerekse çekiş bakımından fenni şekilde yapılacak, iç yüzü düzgün bir şekilde sıvanacaktır. Bacaların iç genişlikleri (l3.5)x(l3.5)cm. olacaktır.İki baca birbirine bağlanmayacağı gibi her ateş kaynağının ayrı bir bacası olacaktır. Baca tesisatı T.S. 2l65deki esaslara uygun olacaktır. Duman bacaları 300 C derece kazan bacaları 500 C derece sıcaklığa dayanıklı olacaktır. Tüm bacalar paslanmaz çelikten veya yangına, korozyona ve sızdırmaya karşı dayanaklılığı kanıtlanmış malzemeden yapılacak; yangına ve ısıya karşı izole edilecek ve tuğla veya benzeri malzeme ile koruma altına alınacaktır. Baca duvarlarında delikli tuğla veya briket kullanılamayacaktır.

Baca kesiti dairesel veya kare seçilecek dikdörtgen kesitli ise küçük kenarın büyük kenara oranı 2/3 den büyük olacaktır. Duman bacaları, mahyayı en az (0.80)metre çatı örtüsünü en az l00 m. aşacaktır.

Bitişik blok ve ikili blok binalardan aşağıda kalan bacaların binaya zarar vermesini önlemek için bunların en yüksek olan binadan (0.80)metre yukarı çıkarılması zorunludur. şönt bacanın branşman boyu en az (l.20)metre olmalıdır. İki şönt baca bir ana bacaya bağlanmamalıdır.

Çatı konstrüksiyonu, ister ahşap, ister çelik olsun bacalara ençok 0.l0m. yaklaşabilir şekilde projelendirilecektir. Baca geçen mekanlarda, baca ile temas edecek şekilde ahşap kaplama ve dolap yapılacak ise aralarında gerekli yalıtım sağlanacaktır.

Bacalar ile ilgili “Yangın Yönetmeliği, Isı Yalıtım Yönetmeliği” ve “Doğalgaz ve iç tesisat ve Dönüşüm şartnamesi”nde getirilen hükümlere uyulacaktır.

Çöp Bacaları :

Tüm binalarda istenildiğinde çöp bacaları yapılabilir aydınlıklar içerisindede yapılabilecek çöp bacalarının zemin veya bodrum katlarında çöp toplama yerleri ve bağımsız bağlantılarının bulunması ve kapak iç kısımlarının hiç bir maddenin sızmasına olanak vermeyecek şekilde yapılması zorunludur. 

PORTIKLER  

MADDE 6.27 

Genel olarak portik düzenlenmesi gereken yerlerde, portik derinliği 4.00metre yüksekliği ise 3.50 m. ile 5.00 m. arasında yapılacaktır.

Ancak civarın teşekkül tarzı ve mevkii özellikleri dolayısıyla bu miktarlar belediyelerce değiştirelebilir.

Mülk sahibinin muvafakatı ve talebi halinde portik sahalarında belediye lehine bedelsiz irtifak tesisi ve tapuya tescili şartıyla portik uygulaması belediyece ele alınıp tahakkuk ettirilinceye kadar bu sahaların bina sahipleri tarafından sökülebilen malzeme ile inşaa edilerek kullanılması mümkündür.

İmar planlarında portiklerin kaldırılması halinde portik alanların belediyelerince bedelsiz olarak ilgisine iade edilmesi gerekir.

ASMA KATLAR 

MADDE 6. 28

Avan Projesine göre uygulama yapılacak yerlerin dışında asma kat yapılamaz.

PASAJLAR-KAPALI ÇARÞILAR VE ÇOK KATLI MAĞAZALAR  

MADDE 6.29 

TANIMLAR

Pasajlar :(İki yanında dükkanlar bulunan örtülü yaya geçidi)müstakil parsellerde veya tapuda tescil edilmek koşulu ile komşu bir parsel üzerinde aynı nitelikte başka bir binaya geçiş sağlayan çarşılar olup, bünyesindeki işyerlerinin ayrı ayrı bağımsız bölüm numarası alması zorunludur.

Kapalı çarşılar: bir veya daha fazla giriş çıkışı olan çarşılar olup, bünyesindeki işyerlerinin ayrı ayrı bağımsız bölüm numarası alması zorunludur.

Çok katlı mağazalar: bir veya daha fazla girişi olan bünyesinde tek bir mağaza veya değişik amaçlı satış birimleri ile sosyal içerikli mekanlar bulunan tek bir işletmeye ait işyeri olup tek bir bağımsız bölüm numarası alması zorunludur.

Giriş Ve Çıkışlar :

Pasajlarda her biri en az (l.50) metre genişliğinde iki ayrı giriş çıkış yapılacaktır. Açılan kapı kanatlarından birisi en az(0.95) metre genişliğinde ve eşiksiz olacaktır.

Kapalı çarşılarda ve çok katlı mağazalarda toplam inşaat alanı (500.00) m2 yi geçmediği takdirde en az(2.00) metre genişliğinde bir giriş çıkış yapılması yeterlidir.

Kapalı çarşılarda ve çok katlı mağazalarda toplam inşaat alanı (500.00) m2 yi geçtiği takdirde her biri en az(l.5) metre genişliğinde iki ayrı giriş çıkış veya (3.00) metre genişliğinde bir giriş çıkış yapılması zorunludur. Giriş çıkışlar farklı kat ve kotlarda tertiplenebilir.

Çok katlı mağaza, pasaj, kapalı çarşıların diğer bölümleri büro, otel gibi işyeri veya konut kullanımı olan binalar içinde düzenlendikleri takdirde diðer işyeri bölümleri ile konut bölümlerinin giriş ve çıkışları pasajların, kapalı çarşıların veya çok katlı mağazaların bünyesi içinde tertiplenemeyeceði gibi bu kullanımlar konut giriş çıkışı ile irtibatlandırılamazlar. Ancak büro otel gibi işyeri kullanımlarının giriş ve çıkışları bu işyerlerinin dolaşım alanlar ile irtibatlandırılabilir.

İç Yükseklikler :

Pasajların ve kapalı çarşıların kat yüksekliği net (3.50)metreden az olamaz.

İmar Planlarında bir sınırlama olmadığı takdirde 3.50m altında olamaz.İmar Planlarında sınırlayıcı bir hüküm bulunması halinde minimum 3.20 olarak yapılabilir.

Dolaşım Alanları :

Yaya dolaşım alanlarının genişliği her ayrı katta ve kattaki her ayrı koridor tertibinde koridor aksından ölçülmek koşulu ile 30.00metre uzunluğuna kadar 3.00 metreden 30.00 metreden uzun olanlarda 3.50 metreden az yapılamaz.

Çok katlı mağazalarda dolaşım alanı tertipi serbesttir.

Pasajlarda bulunduğu kattaki pasaj boyunun l/3 ünü geçmemek,pasaj genişliğinden dar olmamak ve en çok 3 dükkan açılmak şartıyla cepler teşkil edilebilir. Yukarıdaki oran dahilinde oluşturulan ceplere 3 den fazla dükkan açılması istendiğinde cep ölçüleri en az 6.00x6.00 metre ebadında tertiplenecektir.

İrtifaklı pasajlarda, pasaj boyu irtifak kurulan pasajların toplam boyudur. 30.00 metreyi geçmesi halinde her iki pasajda 3.50 metre genişliğinde olur.

Merdivenler :

Bu tür işyerleri fazla katlı olarak düzenlendiğinde;

Pasaj, kapalı çarşı ve çok katlı mağazalarda toplam inşaat alanı 500m2 yi geçmediği takdirde merdiven genişliği en az 2.00 metre yapılacaktır. Toplam inþaat alanı 500 m2 yi geçtiği takdirde ana merdivene ilave olarak en az l.50 metre genişliğinde ikinci bir merdiven yapılması zorunludur. Katlar arasında iki merdiven bulunması durumunda istenildiğinde bunlardan biri yürüyen merdiven olarak yapılabilir. Pasaj katlarında 3 basamağa kadar yükseklik farkları en az %6 eğimli rampa ile bağlanacaktır. (En düşük giriş çıkışa göre ikiden fazla katlı pasaj ve çarşılarda ayrıca asansör tesisi mecburidir.) Bütün pasajların her katında kaçışı sağlamak amacı ile bina dışına ulaşan en az 1.00 m genişliğinde merdiven veya koridor, 1 adet yangın çıkışı sağlanacaktır. Pasajlar ve kapalı çarşılardaki sıra dükkanların duvarlarının yanmaz malzemeden veya kagir olması zorunludur.

Kademeli pasajlarda kademeler arasında merdiven tertiplendiğinde bedensel özürlülerin geçişi için en az 0.90 metre genişliğinde en az %l0 eğimli rampa yapılması zorunludur. Merdivenlerin her iki yanında korkuluk yapılacaktır.

Isıtma ve Havalandırma :

Pasaj-kapalı çarşıların merkezi ısıtma sistemi ile ısıtılması ve havalandırılması zorunludur.

Kattaki brüt inşaat alanı 500 m2 den büyük pasajlar, kapalı çarşılar veya çok katlı mağazalar ile; kattaki brüt inşaat alanı 500 m2 den küçük olmakla birlikte dolaşım alanlarında iki noktadan hava akımı sağlayacak şekilde direkt olarak doğal havalandırma olanağı bulunmayan, işyerlerinde havalandırma tesisatı yapılması zorunludur.

WC’ler :

Pasajlar, kapalı çarşılar ve çok katlı mağazalarda erkek ve kadın için ayrı ayrı yeterli sayıda lavabo ve wc yapılması zorunludur. Bu tip binalarda, bedensel özürlülerin kullanımına uygun en az bir lavabo ve wc yapılması zorunludur. Yapılacak olan bu mekanların ebatları, l.40x2.00 metreden az olamaz. Eşiksiz ve dışa açılır kapının temiz genişliği en az 0.95 metre olacaktır.

Bölme Duvarları ve Asma Tavanlar :

Pasajlar ile kapalı çarşılardaki bağımsız bölüm dış ve ortak duvarları ile eklentilerinin bölme duvarlarının ve varsa ortak alanlardakiler ile çok katlı mağazadakiler de dahil tüm asma tavanların yanmaz malzemeden olması zorunludur.

Asansör ve Yük Asansörü :

Tek katlı düzenlemeler dışındaki pasajlar ve kapalı çarşılar ile çok katlı mağazalarda yeterli kapasitede yük asansörü ve en düşük kottaki giriş çıkışa göre 3 veya daha fazla katlı olanlarında insan asansörü yapılması zorunludur.

Bu tip binalarda yapılacak asansörlerden en az bir tanesi bedensel özürlülerin kullanımına uygun yapılacaktır. Bu asansörlerin iç kabini l.60xl.40 metre ebadında yapılacak kapı genişliği (net açılım) 0.95 metreden az olmayacaktır. Kabin içinde yerden 0.85-0.90 metre yükseklikte tutunma bandı olacaktır. Asansör kapıları otomatik veya fotoselli olacaktır.

ÇAY OCAKLARI 

MADDE 6.30

 Büro, işhanı, pasaj gibi ticari binalarla, sanayi çarşıları bünyelerinde; kullanma alanı en az 3.00m2 olmak, yüksekliği 2.50m’yi sağlamak, 0.45x045m. ebadında havabacasıyla havalandırılmak, bir ateş bacasıyla irtibatlandırılmak kaydıyla çay ocakları bağımsız bölüm olarak düzenlenebilir. Çay ocaklarının nizamı ışıklıktan veya doğrudan ışık ve hava alması halinde hava bacasına gerek yoktur.

SU DEPOLARI, SIHHİ TESİSLER 

MADDE 6.31 

Su depoları,sıhhı tesisatlar ile uygulamalarda 2560 sayılı yasa gereğince İSKİ Genel Müdürlüğüne ait yönetmeliğin ilgili hükümlerine uyulacaktır. Konutlarda 6 daireye kadar (6.daire dahil) su depoları 2 tondur. 6 daireden sonra her daire için 500 litre artırılır. Su şebeke basıncının 4 atmosferin altına kadar kalan bölgelerdeki binalarda hidrofor yapılması gereklidir. İskan edilsin veya edilmesin bodrum katlar dahil 5 ve daha fazla katlı binalarda her katta yangın musluğu ve donatısı olan bir yangın dolabı yapılması zorunludur. Kat alanı 800m2’nin üstünde binalarda ise her katta en az 2 yangın dolabı bulunacaktır. Ayrıca binalarda, sadece yangın musluklarına bağlanmak üzere hacmi her yangın musluğu için 400 litre olmak üzere hesaplanacak 2.nci bir su deposu yapılacaktır. Su depoları bodrum katlarda taşıyıcı sistemlerden bağımısız olarak B.A.K veya paslanmaz çelik ve sıhhi şartlara uygun benzeri malzemelerden yapılır.

İşhanı, büro, çarşı, pasaj mağaza gibi binalarla otel v.b lerinde en çok 25 kişiye sinema, tiyatro gibi umumi binalarda ise en çok 50 kişiye en az l kadın l erkek için olmak üzere wc. pisuar ve lavabo, en az 15 ton su deposu yapılması zorunludur. Özellik arz eden yapılarda İtfaiye Müdürlüğünün görüşüne göre su deposu yapılacaktır. Ticari kullanımlı iþyeri ve böro binalarında dışa dönük bağımsız bölüm olarak wc yapılabilir.

Kalorifer daireleri bacalar ısıtma ve buhar tesisleri; Yakıt Üretiminde Ekonomi Sağlanması ve Hava Kirliliğinin Azaltılması Yönetmeliği ‘ne uygun olarak düzenlenir.

KUYULAR VE FOSSEPTİKLER, RÖGARLAR, PİS SU BAĞLANTILARI

 MADDE 6.32 

Genel olarak temiz ve pis su kuyuları ile fosseptikler komşu hudutlarına 5.00 metreden fazla yaklaştırılamaz. Ancak bahçe mesafelerinin uygun olmaması halinde özellikle bitişik nizama tabi yerlerde fenni ve sıhhi mahsurlar olmadığı takdirde bu mesafeleri azaltmaya veya bir kaç komşuya ait fosseptikleri bir arada veya bitiştirerek yaptırmaya belediyeler yetkilidir.

Fosseptiklerin hacimleri konut başına 12m3 alınmak suretiyle hesap edilir. Binaların en düşük kanal bağlantı kotu üstünde kalan katların pis suyu cazibe ile uzun mesafe katedilmeden ana mecraya bağlanır. En düşük kanal bağlantı kotu altında kalan, pissu deşarjları ise deşarj pompalarının elektrik kesintisi durumunda çalışmayacağı gözönünde bulundurularak, boyutları binanın kullanım şekillerine göre, geçici depolama imkanı veren ayrı bir rögarda toplamak ve pompalamak suretiyle terfian yapılacaktır.

BODRUM KATLAR  

MADDE 6.33 

Konut alanlarındaki her türlü yapı nizamında yapılacak yapıların 1.bodrum katında bağımsız bölüm ve eklentileri yapılabilir.

Ticaret bölgeleri ve katlı otopark binalarında bodrum kat adedi herhangi bir sınırlandırmaya tabi değildir.(Zemin koşullarının elverişli olması koşulu ile)

Bodrum kapısı tamamen tretuvar üzerinde kalan fazla meyilli yollar dışında yapılacak ön bahçesiz binalarda yol cephesinden bodrum girişi yapılamaz.

Ancak;

a)Bodrum katlarda işyeri tertiplenemez.

b)Bina umumi girişinin bina cephesinde meyilden dolayı bodrum kattan sağlanabildiği hallerde bu mahalden bina umumi girişi yapılabilir.

c)İskan sahalarında konut binalarında hiçbir şekilde umumi depolarca veya müstakilen kullanılabilecek özel depolara izin verilmez. Konut binalarında yalnız bodrum katlarında bina sahiplerinin ihtiyacını görecek şekilde dışarıya irtibatı olmamak ve her bağımsız bölüm alanının %l0 ‘undan fazla olmamak şartı ile depo mahalli oluşturulabilir.

d)Zemin katında dükkan bulunan binaların bodrum katlarında dükkanlara ait olmak üzere dükkan ile irtibatlı ve bina sınırları içinde dükkan alanının iki katını aşmayan depo tesis edilebilir.

e)Binanın ortak mahalli olarak tertiplenen depolar bina dışına doğrudan irtibatlandırılmayıp ortak mahalle ve ana merdivenle irtibatlandırılmak zorundadır.

f)Bitişik nizamda arka bahçe mesafesi ortalama 2.00 metre ve daha fazla olan binalarda ana merdivenle irtibatlı en az l.00 metre genişliğinde bahçe çıkışı yapılması zorunludur.

g)Konut binalarının zemin katlarının dükkan veya mağaza olarak düzenlenmesi halinde dükkan,mağaza girişleri sadece yol cephesinden yapılır. Apartman umumi giriş holü genişliğinin 2.00 metre bina umumi giriş kapısının bina cephesinden 3.00 metre içerde olması halinde dükkan veya mağaza girişleri bu holden yapılabilir.

h)Ticaret bölgelerindeki binalarda tek ve müşterek merdivenden yararlanarak birinci katlarda sıhhi ve gayri sıhhi müesseler mevzuatına göre mahsur bulunmayan 3.sınıf gayri sıhhi müesselere izin verilir.

ı)Binalarda bağımsız bölüm girişleri ana merdivene bağlantılı, sahanlık ve koridorlardan yapılabilir. Bunun dışında sığınak kalorifer ve kapıcı dairesi gibi ortak yerlerden bağımsız bölüm girişi yapılamaz.

j)Ön bahçeli ayrık ve bitişik nizam binalarda kendi parsel hudutları dışına taşmamak üzere ve tabii zemin altında kalmak kaydı ile en çok l.5xl.5 metre kesitinde tüp şeklinde kömür atma kanalı yapılabilir. Ancak bu kanalın kömür atma ağzının bulunduðu kısım 0.50 metreden daha fazla yükseltilemez.

k)Bodrum katta bir üst kat ile bağlantılı piyes yada piyesler düzenlenmesi halinde yeterli ışık, havalandırma ve yalıtım sağlanması zorunludur.

l)Ayrık veya bitişik nizam yapılarda arka bahçe ve iç bahçe ana merdiven veya ortak mahaller ile irtibatlandırmak zorundadır.

m)Merkezi ve müstakil kalorifer sistemi olmayan binaların bodrum katlarında her daire için en az 2 m2 lik odunluk, kömürlük veya depo ayrılması zorunludur.

Bodrum katı bulunmayan veya bodrum katı bulunupta ilave kömürlük yapılabilecek yer bulunmayan durumlarda ilave katlar için gerekli kömürlük mahalleri kendi bağımsız bölümleri içinde tertiplenir.

n) Meclis kararı ile iptal (28.3.2000)

MÜŞTEMİLATLAR  

MADDE 6.34 

Binaların müştemilat kısımları garaj, odunluk, kömürlük, depo, çamaşırhane, kapıcı dairesi, sığınak, trafo mahalli ve benzeri ortak hizmetler için olup, amacı dışında kullanılamaz. Müştemilatların binaların bodrum katlarında tertiplenmesi zorunludur. Ancak istisnai durumlarda (arsa zemininden su çıkması veya sert kaya olması gibi.) bahçede tertiplenir. Dört tarafı yol ile çevrili istisnai parseller dışında esas binaların yol tarafındaki cephe hatlarına tecavüz eden müştemilat binası yapılamaz. İstisnai parsellerde müştemilat binalarının yapılacağı yeri tayine belediyeler yetkilidir.

Bahçede yapılan müştemilat alanları, bina taban alanı hesabına dahil edilir. Dar kenarı 4.00 m’den, en yüksek noktasının tabii zeminden yüksekliği 2.50 m den fazla olamaz. Esas binaya bitişik oldukları takdirde komşu mesafelerine aksi halde yönetmeliğin ön, yan, arka bahçe mesafeleri ile ilgili şartlarına uymak zorundadır.

Müştemilat binasının yapı cinsi ahşap olamaz.

TEK tarafından gerekli görülen trafo yerlerinin TAKS ve KAKS belirlenmiş yerlerde inşaat emsaline dahil edilmeden kabulü, ön ve yan bahçe mesafeleri dışında kalmak başka amaçla kullanılmamak şartı ile uygundur.

ŞANTİYE BİNALARI  

MADDE 6.35 

Esas binaların ruhsatı alınmadan şantiye binası yapılamaz. Gereksinimlere göre belirli bir süre içinde yapılıp yapılmaması gereken şantiye binaları bu yönetmelikte belirlenen ölçülere ve yapı iznine tabi değildir. Şantiye binalarının bulunduğu parsel içinde; yapılması gereken esas bina ve benzeri müştemilat binası şartlarına tamamen uyulması halinde yıktırılması gerekmez. Lüzumlu formalitelerin tamamlanması yoluyla muhafaza edilmeleri mümkündür. Aksi halde esas binaya kullanma izni verilebilmesi için şantiye binasının yıktırılmış olması şarttır. Şantiye binalarının yeri ve şeklini belediyesi tespit eder.

BAHÇE DUVARLARI VE BAHÇE DÜZENLEMESİ  

MADDE 6.36 

Ön Bahçe Duvarları :

Bahçe duvarlarının yol üstüne isabet eden kısımlarının yaya kaldırımından itibaren yükseklikleri, harpuşta dahil (l.00) metreyi geçemez. Bu duvarların üzerinde ayrıca görüşü kapamayacak şekilde l.00 metre yükseklikte parmaklık yapılabilir. Meyilli yerlerde yüksekliği yaya kaldırımından (l.00) metreyi aşmamak üzere kademelendirilebilir.

Yan ve Arka Bahçe Duvarları :

Bu duvarların tabii veya tesviye edilmiş zeminden yüksekliği (l.50) metreyi geçemez. Doldurulmak suretiyle tesviye edilmiş bahçelerde bu yükseklik tabii zeminden itibaren ölçülür. Ayrıca bunların üzerine görüşe engel olmayacak şekilde (l.00)metre yüksekliğinde parmaklık yapılabilir.

Resmi ve Umumi binalar ile sanayi tesislerinin (Okul,hastane, cezaevi, ibadet yerleri, elçilik, sefarethane vb) özellik arz eden bina ve bahçe duvarları bu madde hükmüne tabi değildir.

Bahçe Düzenlemesi :

Bahçelerde pergole, süs havuzu, kameriye ve basit ser gibi tesislerin yapılmasına belediyelerce izin verilebilir. Bütün yapı alanlarındaki uygulamalarda, binanın oturduğu sahanın dışında kalan alanın her 25.00 m2 si için bir ağaç dikilecektir. Parselin ağaç dikimine uygun olmaması halinde yukarıdaki şarta göre çıkacak sayıdaki ağaçlar ilgili İlçe Belediye Başkanlığı’nın uygun göreceği imar planlarında kamunun kullanımına ayrılmış alanlara dikilecektir. Uygulama yapılacak parsellerde mevcut ağaç varsa revizyonu yapılabilir. Parseldeki korunabilen ağaçlar gerekli olan ağaç sayısından düşülür. Her İlçe Belediye Başkanlığı ilçesi hudutları dahilinde dikilmesi uygun olan ağaçların listesini orman fakültesinden alacak ve parsel bünyesinde dikilecek olan ağaçların cinsi bu listeden belirlenecektir.

Parselinde bahçe düzeni yapılmamış ve gerekli sayıda ağaç dikilmemiş yapılara yapı kullanma izni verilemez. Özellik arz eden bölgelerde veya birden fazla istinat duvarları gerektiren parsellerde istinat duvarları arasındaki terasların bitkilendirilmesi ağaç dikimi, zemin ve bahçe düzenlenmesi belediyece onaylanacak bahçe düzenleme peyzaj projesine göre yapılacaktır.

YIKILACAK DERECEDE TEHLİKELİ OLAN YAPILAR  

MADDE 6.37

Yapıların bakımsızlık, yangın, su baskını, deprem veya çeşitli nedenlerle yıkılacak derecede tehlikeli bir durum alması sonucu belediyesi’nce bu yerin kısmen veya tamamen yıkılacak derecede tehlikeli olduğu bir raporla tesbit edilerek mal sahiplerine tehlikenin giderilmesi hususunda (en çok l0 gün içinde) tebligat yapılır.

Mal sahibinin bulunmadığı durumlarda tebligat binanın içindekilere yapılır. Binanın içinde de kimse bulunmazsa tebliğ varakası, tebligat yerine geçmek üzere tehlikeli yere asılır. Bu durum o yerin muhtarıyla birlikte müşterek bir tutanak ile tesbit olunur.(Eski eser olan binalarda K.T.V.K Kurulunun görüşü alınır.)

Yapının tehlikeli durumu o yerin ve civarının boşaltılmasını gerektirdiği durumlarda tehlikeli bina ile civarı mahkeme kararına gerek duyulmaksızın ilgili idare tarafından zabıta marifetiyle derhal boşaltılır.

Mal sahibi tebligat yapıldıktan sonra yapıyı esaslı biçimde onarmak veya yıktırmak suretiyle tehlikeyi gidermekle yükümlüdür. Verilen süre içinde tehlike giderilmediıi takdirde bu işlem belediyesince yerine getirilir. Yıkım masrafı %20 fazlası ile ilgilisinden tahsil edilir. İlgilisinin fakirliği tesbit edilirse yapılan masraflar ilgili belediye bütçesinden karşılanır.

KAMUNUN YARARI İÇİN ALINMASI GEREKEN TEDBİRLER : 

MADDE 6.38 

Sağlık, şehircilik, estetik ve trafik bakımlarından alınması gereken önlemler :

Atık Su Mecraları :

Yapıların pis su mecralarının kanalizasyon şebekesine veya genel fosseptiğe bağlanması zorunludur.

Yapıların bulunduğu sokakta kanalizasyon şebekesi veya genel fosseptik varsa ilgili idare, mal sahibine tebligatta bulunarak belirtilen süre içinde pis su mecrasını kanalizasyon veya genel foseptiğe bağlanmasını bildirir. Mal sahibi bu bağlantıyı gerçekleştirmekle yükümlüdür. Aksi takdirde bağlantı belediyesince yaptırılır ve yapılan masraflar %20 fazlasıyla mal sahibinden tahsil edilir.

Yapının bulunduğu sokakta kanalizasyon şebekesi veya genel foseptik yoksa ilgili idare alınması gereken tedbirleri mal sahibine bildirir. Bu bildirimde mevcut olanaklar esas alınacaktır. Mal sahibi idarenin istekleri doğrultusunda taşınmaz içinde tesisat yapmaya zorunludur. Bu tesisatın yaptırılması için ilk önce mal sahibine gerekli tebligat yapılır. Verilen süre içinde idarenin isteği yerine getirilmediği takdirde bu işlem ilgili idare tarafından yapılarak masrafı %20 fazlasıyla ilgilisinden tahsil edilir.

Enkaz, Birikinti, Gürültü ve Duman İçin Tedbirler :

Arsalarda, binalarda ve diğer yerlerde kamunun sağlık ve huzurunu bozan veya şehircilik estetik ya da trafik bakımından mahzurlu görülen enkaz veya birikintiler, gürültü veya duman oluşturan tesisler, özel mecra, lağım, çukur, kuyu, mağara ve benzerleri mal sahipleri tarafından ıslah edilerek bunlara ait mahzurlar giderilecektir. Ayrıca bu mahsurların oluşmaması için gerekli tedbirlerin alınması zorunludur.

Yukarıda belirtilen mahsurlardan birinin olması durumunda belediyesi’nce tebligat yapılır ve belirtilen sürede mahzur giderilmediği takdirde belediyesince bu mahzuru giderilerek masrafı %20 fazlasıyla mal sahibinden tahsil edilir. Mahzuru meydana getirenlerin faaliyetlerine de son verilir.

Yollar Üzerindeki Binalı veya Binasız Taşınmaz Maliklerinin Yükümlülükleri :

Belediyelerce tesbit edilen yollar üzerindeki binalı ve binasız arsaların yola bakan cephelerini mal sahipleri ilgili idarenin istediği biçimde kapatmaya zorunludur. Bunun için ilgili idare belirtilen sürede arsa cephesinin kapatılmasını mal sahibinden isteyebilir. Mal sahibi verilen süre içinde idarenin isteğini yerine getirmek zorundadır. Aksi halde bu iş idarece yerine getirilir ve harcanan para mal sahibinden %20 fazlasıyla tahsil edilir.

Yaya kaldırımları yasalarda belirtilen istisnalar dışında işgal edilemez. Yasalarda yer alan istisnai durumlarda ise belediyesi’nden izin almak ve gereken şartları yerine getirmek suretiyle kullanılabilir.

VII . B Ö L Ü M  

KAPICI VE KALORİFERCİ DAİRELERİ İLE KAPICI BÖLMESİ VE KALORİFERCİ YERİ

 MADDE 7.0l

Kaloriferli binalarda 10, kat kaloriferli, kombili ve sobalı binalarda 20 konuttan fazla olanlarında kapıcı konutu ayrılması zorunludur.

2000 m2’den fazla inşaat alanı olan büro ve işyeri niteliğinde binalarda 30’dan fazla daire bulunduran binalarda 1 kapıcı bölmesi ( bekçi odası) ayrılması zorunludur.

Kalorifer dairesi olduğu halde kapıcı konutu ayrılması gerekli bulunmayan binalarda kaloriferci yeri,

Doğalgazlılar hariç kalorifer dairesi 60 dan fazla konuta hizmet eden binalarda kapıcı konutları ve bölmesinden (bekçi odası ) ayrı olarak 1 kaloriferci dairesi,

Kaloriferli veya kalorifersiz binalarda daire sayısının 60’ın üzerinde olması durumunda bu sayıdan sonraki her 60 daire için ek birer kapıcı konutu ayrılması zorunludur. Kapıcı konutları ışık ve hava alabilecek şekilde düzenlenecek, kotlar bakımından iskan edilebilir konut şartlarını sağlayacak veya taban döşemesi üst seviyesinin hiç bir yeri tabii veya tesviye edilmiş zemine 0,50 m den fazla gömülü olmayacaktır. Alanı brüt 40 m2 den az olmamak şartı ile min. l2.00 m2 lik ve 8.00 m2 lik odalar, 3.00 m2 lik mutfak ile 2.50 m2 lik wc ve duş yeri (her ikisi aynı bölümde olabilir) ihtiva edecektir.

Bekçi ve kaloriferci odası en az 8m2 büyüklüğünde ve doğrudan ışık ve hava alabilecek şekilde düzenlenecek ve en az l.5m2 lik wc ile yıkanma yeri bulunacaktır.

Bir parsel içinde yapılan ve tek bağımsız bölüm niteliğinde olan müstakil konut villa vb. toplu yapılardan oluþan uygulamalarda konut adedine bakılmaksızın kapıcı konutu zorunluluğu aranmaz.

Kapıcı konutları bahçede yapıldığı takdirde brüt alanı en fazla 40 m2 olacak ve TAKS’a dahil olacaktır. Kapıcı dairesi gerekmeyen kaloriferli yada kalorifersiz binalarda kapıcı dairesi talep edilmesi halinde ancak KAKS dahilinde düzenlenmesine izin veriir.

VIII . B Ö L Ü M  

SIĞINAKLAR 

3l94 sayılı imar kanunun 36 ve 44 maddeleri gereği T.C.Bayındırlık ve İskan Bakanlığı ile T.C. İçişleri Bakanlığı tarafından hazırlanarak 25.08.l988 gün, l99l0-deðiþik 6.3.l99l gün 20806 sayılı Resmi Gazetede yayınlanarak yürürlüğe giren sığınak yönetmeliği hükümleri esas alınarak imar yönetmeliğine ilave edilmiştir.

SIĞINAK  

MADDE 8.0l 

Nükleer ve konvansiyonel silahlarla biyolojik ve kimyevi harp maddelerinin tesirlerinden ve tabii afetlerden insanların yaşaması ve savaş gücünün devamı için zaruri canlı ve cansız kıymetleri korumak maksadı ile inşa edilen korunma yerleridir.

KULLANACAKLARA GÖRE SIĞINAK ÇEŞİTLERİ 

MADDE 8.02 

Sığınaklar, korunacak veya kullanacakların, durumuna göre ikiye ayrılır:

a) Özel Sığınaklar :

Evlerde, resmi ve özel idare, fabrika ve müesseselerin bodrumlarında veya bahçelerinde yapılır. Bina sakinlerinin korunmasını sağlamak amacı ile yapılan yapılardır.

b) Genel Sığınaklar :

Nüfus ve trafik yoğunluğunun fazla olduğu bölgelerde dışarda bulunan halkın korunmasını sağlamak amacıyla yapılan yapılardır.

KULLANIM AMACINA GÖRE SIĞINAK ÇEŞİTLERİ 

MADDE 8.03 

Sığınaklar kullanma amacına göre ikiye ayrılırlar: 

a) Basınç Sığınakları :

Nükleer silahların ani (ışık, ısı, basınç ve ilk radyasyon) ve kalıntı (radyoaktif serpinti) etkileriyle konvansiyonel silahların etkilerine kimyasal ve biyolojik harp silahlarına karşı korunmak amacı ile devlet tarafından inşa edilen sığınaklardır.

b) Serpinti Sığınakları :

Nükleer silahların radyoaktif serpinti etkilerine karşı korunmak amacı ile inşa edilen sığınaklardır. Bunlar kimyasal ve biyolojik harp maddelerine, nükleer silahların zayıflamış basınç ve ısı tesirlerine ve konvansiyonel silahların parça tesirlerine karşı da korunmayı sağlamak için inşa edilirler.

Serpinti sığınakları bina ve tesislerin bodrum katlarında yapılır. Mümkün olmadığı takdirde bahçelerinde toprağın yapısına göre yer üstünde veya yer altında yapılır, yer üstünde yapıldığında TAKS hesabına dahil edilir.

SERPİNTİ SIĞINAKLARININ ÖZELLİKLERİ VE YAPILIŞLARI 

MADDE 8.04  

Serpinti sığınaklarının özellikleri şunlardır :

Büyüklük :

İnsan başına en az l m2’lik yer ayrılır. Yapı inşaat alanının 1/20’sinden az olamaz. Kişi adedi (kişi başına 20m2 inşaat alanı hesabıyla) toplam yapı inşaat alanı 20 sayısına bölünmesi yoluyla bulunacaktır. İç yüksekliği ise 2.20m. den aşağı olmayacaktır.

Duvar Kalınlığı :

Kalınlıkları 60cm beton, 75cm. tuğla veya taş ya da 90cm. sıkıştırılmış topraktan olacaktır. Bahçelerde yapılacak yer altı veya yer üstü serpinti sığınaklarında döşeme ve tavan kalınlıkları için de bu ölçülere uyulur.

Giriş Yeri :

Sığınağın girişi demir kapılı ve en az bir adet dik açı dönüşlü koridor veya sahanlıktan ibaret olmalıdır.

Havalandırma :

Sığınağın çeşidi ne olursa olsun hem cebri (mekanik) hem de tabii havalandırma ile yapılacaktır. Mekanik havalandırmanın kapasitesi 25 kişiden az insan barındıracak sığınaklarda 0.75 m3/sn (tekmenfez:60x40cm, iki menfez:45x27cm, üç menfez 35x24 cm) ve 25-50 kişi barındıracak sığınnaklarda l.5m3/sn (tek menfez:l00x50cm., iki menfez 60x40cm, üç menfez 50x33cm) 50 kişiden fazla insan barındıracak sığınaklarda ise 2m3/sn (tek menfez l00x67cm.iki menfez 75x45cm. üç menfez:55x40cm) olacaktır.

Havalandırma sistemi klima cihazı, menfezler veya yapı perdesi ile sağlanacaktır. Radyoaktif tozların sığınak içine girmesini önleyici hava filtresi hava bacasına veya menfeze konulacaktır.

Hijyen Tedbirleri :

Sığınaklar çöplerin ve wc atıklarının kolayca atılmasını sağlayacak şekilde yapılacaktır. Wc ler mümkünse kanalizasyona bağlanacak ve alafranga wc kullanılacaktır.

SERPİNTİ SIĞINAKLARININ YAPILACAKLARI YER VE YAPILAR 

MADDE 8.05 

Serpinti sığınakları belediye ve mücavir alan sınırları içinde ve dışında imar planı bulunan ve bulunmayan alanlardaki binalarda yapılır.

Ancak;

a) 8 daireden az bağımsız bölümü olan konutlarda,

b) Toplam inşaat alanı 800m2’den az olan iş yerlerinde,

c) Toplam inşaat alanı 800m2’den az olan konut ve işyeri olarak kullanılan yapılarda,

d) Belediye ve mücavir alanlar dışında köy nüfusuna kayıtlı ve köyde sürekli oturanlar tarafından yapılan ve ruhsata tabi olmayan yapılarda, sığınak yapma zorunluluğu aranmaz.

e) Bir imar parselinde birden fazla bina bulunması ve binaların toplam inşaat alanının 800 m2’yi aþması halinde parselde ortak, tek bir sığınak yapılabileceği gibi birden fazla da yapılabilir.  

SIĞINAKLARIN KİMLER TARAFINDAN YAPTIRILACAĞI 

MADDE 8.06 

Resmi ve özel bütün tesis ve yapılarda yaptırılacak sığınakların yapım ve bakım giderleri bu yerlerin malik ve idareleri tarafından karşılanır.

GEREKTİĞİNDE GENEL SIĞINAK OLARAK KULLANILACAK YERLER 

MADDE 8.07 

Yapılacak metroların gerektiğinde genel sığınak olarak inşa edilmeleri esastır. Sinema, tiyatro, eğlence yeri, otopark, garaj, kapalı çarşı ve pasaj gibi yapı ve tesislerin yeraltında inþa edilmelerini teşvik için belediyelerce her türlü kolaylık sağlanması ve buraların gerektiğinde genel sığınak olarak kullanılması için gerekli tedbirlerinin alınması zorunludur.

MEVCUT BİNALARDA SIĞINAKLARIN TESPİTİ 

MADDE 8.08 

Sığınaklar konusunda özel kanunların imar kanunu’na aykırı olmayan hükümleri de uygulanır. Bu yönetmeliğin yürürlüğe girdiği tarihten önce yapı kullanma izni almış yapılardaki sığınak olarak kullanılacak yerler mülki idare amirliğince tespit edilerek sığınak defterlerine işlenir.

SIĞINAKLARIN BAKIM MUHAFAZA VE DENETİMİ 

MADDE 8.09 

Meskenler dışında resmi ve özel bütün tesis ve binalara ait sığınakların bakım ve muhafazası sığınağın bulunduğu binanın görevlendirilen yöneticisi tarafından sağlanır.

Meskenlerdeki sığınakların bakım ve muhafazası ise bina yöneticilerince sağlanır. Sığınak ve sığınak olarak kullanılacak yerlerin denetimi mülki idare amirinin sorumluluðunda belediyeler ve mahalli savunma birimlerince yapılır.

SIĞINAKLARIN TAPUYA TESCİLİ  

MADDE 8.l0 

Yapıların bodrum katlarında veya bahçelerinde yapılacak sığınaklar kat maliklerinin müşterek mülkü olarak tapuya tescil edilir. Sığınaklar kat mülkiyeti kanununda belirtilen ortak alanlardan olup, bu haliyle yönetilir. Bu sığınaklar, bağımsız olarak sığınak amacı ile olsa dahi satılamaz, kiralanamaz, devredilemez ve amacı dışında kullanılamaz.

YAPI RUHSATI VE KULLANMA İZİNLERİNİN VERİLMESİ 

MADDE 8.ll 

Sığınakların yapımı zorunlu bulunan bina ve tesislerde gerekli sığınak yeri ayrılmadıkca yapı izni, sığınak tesis edilmedikce de kullanma izni verilmez.

Yapı ruhsatiyesi verilen bina ve tesislere yapı kullanma izin belgesi verilmeden önce ilgili idarelerce mülki idare amirliklerinin sığınağın yönetmelik hükümlerine uygun olduğuna ilişkin yazılı görüşünün alınması zorunludur.

Oturma ve kullanma izni verilmiş yapıların sığınak olarak ayrılmış bölümlerinde yapı değişikliği yapılamaz. Ancak sığınak özelliğini kaybetmemek ve gerektiğinde sığınak olarak kullanılmak üzere mülki amirin izniyle barışta başka amaçla kullanılabilir.

Bu hükümlere uyulmadığı tespit edildiği takdirde mülki amirlik ve belediyeler tarafından yapılacak tebligat üzerine maliki müteahhiti ve yöneticisi tarafından en geç 3 ay içersinde bu aykırılık giderilir. Süresi içinde bu aykırılığın giderilmemesi durumunda bu hizmet mülki amirlik tarafından yapılır ve karşılığı imar mevzuatı hükümlerine göre ilgililerinden tahsil edilir.

GENEL SIĞINAKLAR 

MADDE 8.l2 

İmar planlarının hazırlanması safhasında genel sığınak yerleri işaretlenir.

SIĞINAKLARA İLİŞKİN ESASLAR 

MADDE 8.l3

 Sığınaklarda bulundurulacak malzemeler, sığınak amirlerinin görevleri ve sığınaklarda nasıl hareket edileceğine ilişkin kurallar T.C.İçişleri Bakanlığınca çıkarılacak genelge ile düzenlenir.

KAMU YAPILARINDA SIĞINAK 

MADDE 8.l4 

Bu yönetmelik yeni yapılacak kamu yapılarında yayımı tarihinden itibaren uygulanır. Halen kullanılmakta olan veya inşaatı devam eden kamu yapılarında gerektiğinde sığınak olarak tadil edilebilecek mahaller şimdiden belirlenecektir.

SORUMLU MAKAM 

MADDE 8.l5 

Sığınakların uygulanmasından Büyükşehir Belediye Sınırları içinde ilgili ilçe belediye ve belde belediyeleri yetkili ve sorumludur.

GÖRÜŞLER 

MADDE 8.l6 

Sığınakların uygulanmasında yapımla ilgili konularda tereddüte düşülen hususlarda T.C.Bayındırlık ve İskan Bakanlığı diğer konularda T.C.İçişleri Bakanlığının yazılı görüşü alınır ve bu görüşe uyulur.

CEZAİ HÜKÜM 

MADDE 8.l7 

03.05.l985 tarih ve 3l94 sayılı imar kanununun 42.nci maddesi gereğince bu yönetmelik hükümlerine uymayan yapı ilgilileri hakkında ilgili kanunun sözü edilen maddesine göre işlem yapılır.

IX. IX. B Ö L Ü M  

ISI YALITIMI 

MADDE 9.01 

AMAÇ

Isı yalıtımının amacı, binalarda ısı kayıplarını azaltmak suretiyle enerji tasarrufu sağlamaktır.

MADDE 9.02 

UYGULAMA ALANLARI 

Isı yalıtım kuralları İstanbul Büyükşehir Belediyesi sorumluluk alanı içindeki;

-Konut olarak kullanılan binalara,

-Büro ve idari binalara,

-Eğitim yapıları ve kitaplıklara,

-Hastaneler, huzurevleri, güçsüzler yuvası, bakımevleri, cezaevleri, kreşleri,

-Büyük alışveriş merkezleri ve diğer dükkanları,

-Spor salonları, toplantı salonları ve toplantı amaçlı yapılara,

-Yukarıda belirtilen amaçların birkaçına yönelik olarak veya bunlara benzer amaçlar için kullanılan binalara uygulanacaktır.

GENEL ESASLAR  

MADDE 9.03 

İstanbul, binalarda ısı yalıtımı uygulamaları bakımından dört ısı bölgesinden ikinci gruba girmektedir.

HESAPLAMA TEKNİĞİ 

MADDE 9.04 

Binalar ısı kayıpları bakımından çevre şart ve gereklerine uygun düzeyde yalıtılacak ve bu husus mimari projenin onayı aşamasında T.S.825 standardında belirtilen hesap metoduna göre makine mühendisi tarafından düzenlenecek bir “ısı yalıtım projesi” ile gösterilmiş olacaktır. Binaların hesaplanan yıllık ısıtma enerjisi ihtiyacı, Tablo 1’de verilen yıllık ısıtma enerjisi sınır değerlerini aşmamalıdır.

Tablo l 

A ile ilişkili Q’=68.59A/V+32.30(kWh/m2)

N

V ile ilişkili Q’=2l.95A/V+l0.34(KWh/m3)

brüt

Burada, A; Binayı çevreleyen ısı aktarıcı yüzeylerin toplam alanı (m2),

N

Vbrüt; Binanın dıştan dışa hacmi (m3)

ISI İLETKENLİK DEĞERLERİ 

MADDE 9.05 

Hesaplamalarda kullanılacak çeşitli yapı malzeme ve bileşenlerinin ısıl iletkenlik hesap değeri ile iç ve dış yüzeysel ısıl iletkenlik direnç değerleri T.S.825’den hava tabakalarının ısıl geçirgenlik dirençleri ve pencere ve dış kapıların ısıl geçirgenlik katsayıları T.S.2l64’den alınacaktır.

ISI GEÇİRME KATSAYILARI 

MADDE 9.06 

Dış hava ile temasta olan çatı, pencere, dış kapı, duvar ve zeminin ısı geçirme katsayıları Tablo 2’de verilen değerlerden büyük olamaz.

Tablo 2

U U U U U

D T t ç p

(W/m2.K) (W/m2.K) (W/m2.K) (W/m2.K) (W/m2.K)

Isı Geçirme 0.60 0.40 0.60 2.80 2.40

Katsayısı

Burada; U ;Dış hava ile temas eden kolon, kiriş dahil duvar alanları ısı geçirgenliği,

D

U ;Çatı alanının ısı geçirgenliği,

T

U ;Binanın toprak üzerinde kapladığı yüzeyin ısı geçirgenliği,

t

U ;Çift camlı tüm pencere ve dış kapıları camlarının ısı geçirgenliği,

ç

U ;Pencere ve tüm dış kapı çerçevesi ile camlarının ısı geçirgenliği.

P

YILLIK ISITMA ENERJİSİ İHTİYACI 

MADDE 9.07 

Bitişik yapılarda (örneğin sıra evler, ikiz evler) dahil olmak üzere tüm binalarda yıllık ısıtma enerjisi ihtiyacının Tablo l’de verilen değerleri sağladığı her bir konut için ayrı ayrı hesaplanacaktır.

DIŞ DUVAR SINIR DEĞERLERİ 

MADDE 9.08 

Bitişik yapılarda komşu duvarın yapılacağı kesin olmadığı takdirde bu bölme duvarlarının en azından Tablo l’de dış duvarlar için verilen sınır değerlerini sağlayacaktır.

KORİDOR YALITIMLARI 

MADDE 9.09 

Dış hava ile temasta olan koridorlarda yalıtılacaktır. Koridorların bina içine bakan duvarlarının ısı yalıtımının yapılmasına gerek yoktur. Merdiven boşluklarının dış havaya bakan duvarları yalıtılmalı, bina içine bakan duvarlarını yalıtmaya gerek yoktur. Isı değişimi olan yüzeyler üzerindeki dış pencere ve kapı camları ile çatı kapağı camları çift camlı olmalıdır. Çift camın ve vitrin olarak kullanılacak geniş yüzeyli çift camlı bölmelerinin ısı geçirme katsayıları, U 2.80W/m2.K değerinden yüksek olmamalıdır.

ISI YALITIM PROJESİ 

MADDE 9.l0 

Isı yalıtım projesi içerisinde aşağıda belirtilen bilgiler bulunmalıdır. 

a)Isı kayıpları, ısı kazançları, kazanç/kayıp oranı, kazanç kullanım faktörü ve aylık ve yıllık ısıtma enerjisi ihtiyacının büyüklükleri, T.S.825’de verilen “binanın özgül ısı kaybı” ıe “yıllık ısıtma enerjisi ihtiyacı” çizelgelerindeki örneklerdeki gibi çizelgeler halinde verilmesi ve hesaplanan yıllık ısıtma enerjisi ihtiyacının (Q), Tablo l’de verilen yıllık ısıtma enerjisi (Q) formülünden elde edilecek olan sınır değerden büyük olmadığı gösterilmelidir.

b)Konutlar dışında farklı amaçlarla kullanılan binalarda yapılacak olan hesaplamalarda, binadaki farklı bölgeler arasındaki sıcaklık farkı 4K’den daha fazla ise bu binada birden fazla bölge için yıllık ısıtma enerjisi ihtiyacı hesabı yapılacaksa, bu bölgelerin sınırları şematik olarak çizilmeli, sınırların ölçüleri ve bölgelerin sıcaklık değerleri üzerinde gösterilmelidir.

c)Binaların ısı kaybeden yüzeylerindeki dış duvar, tavan ve taban/döşemelerde kullanılan malzemeler, bu malzemelerin eleman içindeki sıralanışı ve et kalınlıkları, duvar,tavan ve taban/döşeme elemanlarının alanları ve ‘U’ değerleri belirtilmelidir.

d)Pencere, çatı kapağı ve dış kapı sistemlerinde kullanılan cam ve çerçevenin tipi, bütün yönler için ayrı ayrı pencere, dış kapı ve çatı kapağı alanları ve ‘U’ değerleri ile çerçeve sistemi için gerekli olan hava değişim sayısı (n h) belirtilmelidir.

e)Ahşap-çerçeve yapılarında buhar kontrol membranları sızdırmazlığı yapılmalıdır.

f)Pencere, dış kapı ve çatı kapağının açılan kanatlarına ait derzler dış hava şartlarına dayanıklı zamanla esnekliğini kaybetmeyen hava sızdırmasız esnek lastik veya kauçuk esaslı malzeme ile hava sızdırmazlığı sağlanacaktır. Pencere ve dış kapılar TS 4049 a göre test edildiğinde hava geçirgenliği DIN l8055 de verilen sınırların altında kalacaktır.

g)Havalandırma tipi belirtilmelidir.

h)Isı yalıtım projesinde, binanın ısı kaybeden yüzeylerinde oluşabilecek yoğuşma TS 825 Ek 6’da belirtildiği şekilde tahkik edilmelidir.

i)Dış yüzeylerde yer alan bütün betonarme elemanlar (kolon, kiriş, hatıl ve perde duvar vb.) mutlaka yalıtılmalı ve ısı geçirme katsayısı Tablo 2’de duvarlar için verilen değerden büyük olamaz.

YAPI VE YALITIM MALZEMELERÝNDE TS UYGUNLUĞU 

MADDE 9.11 

Yapı ve yalıtım malzemelerinin ısıl iletkenlik hesap değerleri (h) TS 825’de verilmiıtir. Bina yapımında kullanılacak olan yapı ve yalıtım malzemelerinde TSE markası ve TS uygunluk belgesi bulunması ve bu belgenin ”Yapı Kullanma İzni” aşamasında belediyeler tarafından aranması gereklidir. Denetimlerde ve vizelerde bu belgeler dosyasında saklanacaktır.

BİNALARDA YALITIM KONTRÖLÜ 

MADDE 9.12 

Binanın yalıtım kontrolü ile ilgili fenni mesul, inşaatın taban/döşeme, duvar, tavan ve pencere-dış kapı/duvar aşamalarında yalıtım kontrolünü yapacak ve ilgili belediyeye rapor verecektir. Belediye sorumlusu yerinde denetim yaparak vize verecektir. Aksi taktirde ısı yalıtım vizesi yapılmayacaktır. 

YALITIM UYGULAMALARI 

MADDE 9.13 

Mimari uygulama projesi ve sistem detayları, ısı yalıtım projesindeki malzemeler ve nokta detaylarına uygun olmalı ve ısı yalıtımında sürekliliği sağlayacak şekilde çatı-duvar-duvar -pencere/dış kapı, duvar-taban ve taban/döşeme-duvar bileşim detaylarını da içermelidir.

ISI İHTİYACI KİMLİK BELGESİ 

MADDE 9.l4 

Yapı ruhsatında ön görülen ısı yalıtım vizeleri yapıldıktan sonra Tablo 3 de verilen Isı İhtiyacı Kimlik Belgesi, Yapı kullanım Belgesi’ne eklenmelidir. Isı ihtiyacı kimlik belgesi üç nüsha olarak düzenlenecek, ısı ihtiyacı kimlik belgesi belediyece onaylandıktan sonra iki nüsha bina yöneticisine verilecektir. Yönetici bir nüshasını dosyasında saklayacaktır. Diğer nüshayı ise bina girişine asacaktır. Bir nüsha ise belediyede saklı kalacaktır. 

Tablo 3

ISI İHTİYACI KİMLİK BELGESİ

------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Ada/Parsel.................................:

Binanın Tanımı.........................:

Cadde ve Bina Numarası...........:

Semt/İlçe/İl.................................:

------------------------------------------------------------------------------------------------------------------ Müsaade Edilen Maksimum Hesaplanan

Yıllık Isıtma Enerjisi İhtiyaçı Yıllık Enerjisi İhtiyaçı

------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Isı Kaybeden toplam alan

A=.......................m2 Q’=....................kWh/m3 Q’=...................kWh/m3

--------------------------------------

Isıtılan Brüt Bina Hacmi veya veya

V=......................m3 Q’=...................kWh/m2 Q’=.................kwh/m2

------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

A/V=..................m^-l

------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

KAZAN DAİRELERİ, KAZANLAR VE BACALAR 

MADDE 9.l5 

Kazan daireleri, kazanlar ve bacalarla ilgili düzenlemeler aşağıdaki şartlara uygun olmalıdır.

a)Binaların girişlerinde kendi kendine kapanan donanıma sahip bir dış kapı ile çarpma şeklinde açılıp kapanır bir iç kapıdan oluşacak rüzgarlık yapılacaktır.

b)Kazan kenarlarının duvardan veya duvara monte edilmiş cihazlardan uzaklığı en az 70 cm, iki kazan arasındaki uzaklık en az 40 cm olmalıdır. Kazan dairesinin yüksekliği, kazan üzerinde yer alacak düzenlemelerin gerektiğinde tamir ve bakımının yapılmasında zorluk doğurmamak üzere en yüksek kazan aksesuarı seviyesinin üzerinde en az l.00’m lik bir serbest mesafe kalacak şekilde düzenlenecektir.

c)Kazan daireleri, yanma için gerekli temiz havanın girebilmesi için, zemin düzeyinde ve duman bacası kesitinin en az % 50’si kadar kesitte bir temiz hava girişi ile dış havaya bağlanmış olacaktır.

d)Bütün kalorifer suyu, kullanma sıcak suyu ve buhar boruları doğrudan doğruya toprağa veya betona gömülmeyecek mutlaka yalıtılacaktır.

e)Oda içinden geçen kalorifer suyu, kullanma sıcak suyu ve buhar borularının etrafa verdiıi ısı, faydalı ısı olarak hesaba katılmadığı zaman yalıtılacaktır.

f)Servis borularının zemin ve tavan bağlantı kısımlarında hava sızdırmazlığı yapılacaktır.

g)Binaların dış hava sıcaklığına göre kalorifer kazanı çıkış suyu sıcaklığını ayarlayan otomatik kontrol sistemi olmalıdır.

h)Kazan dairelerinde toplanacak pis havanın uzaklaştırılması için dumar bacası kesitinin en az %25 ‘i kadar kesitte ağzı kazan dairesinin tavanı düzeyinde bulunan bir pis hava bacası bulunacaktır.

i)Her kazanın ayrı bir bacası olacak birden fazla kazan, her ne sebeple olursa olsun aynı bacaya bağlanmayacaktır. Kalorifer bacasına soba, şofben vs. bağlanmayacaktır.

j)Bacalar kalorifer tesisatı projesinde belirtilen kesitlerde, içine dışarıdan hava almayacak şekilde içi ve dışı sıvalı olarak yapılacaktır. Bacalar, komşu yüksek binanın, çekişi bozan etkisini azaltmak amacıyla mümkünse bu binalardan en az 6 m uzaklıkta bulunacak ve ait olduğu bina mahyasının en az 80 cm üzerine kadar çıkarılacaktır. Bacalar mümkün olduğu kadar yön değiştirmeyecek şekilde yapılacak, yön değiştirmenin zorunlu olduğu hallerde ise, yön değiştirmede yatayla olan acı en az 60 derece olacaktır.

k)Bacaların en alt kotunda, saçtan ve hava sızdırmayacak şekilde yapılmış, contalı bir temizleme kapağı yapılacaktır. Yatay duman kanalları bacaya en az %5 lik yükselen bir eğimle bağlanacak ve uzunluğu hiçbir surette baca yüksekliğinin ¼ ünü aşmayacak, duman kanallarının temizlenmelerine imkan verecek, sızdırmaz, ısı yalıtımlı, kolay açılıp kapanabilen ve en küçük ölçüsü 30x30 cm olan yeter sayıda temizleme kapağı bulunacaktır.

l)Duman kanalları bacaya doğrudan doğruya veya zorunlu durumlarda yuvarlak dirseklerle bağlanacak, asla 90 derecelik keskin köşeli dirsek konulmayacaktır.

MEVCUT BİNALARDA YAPI TADİLATLARI 

MADDE 9.16 

a)İlk defa yerleştirilen, değiştirilen veya mevcut binalarda yenilenen dış elemanlarında (çatı, duvar, döşeme ve pencere/dış kapı) Tablo 2 belirtilen azami ısı geçirgenlik katsayıları aşılamaz.

b)Dış duvarlar yenilenirken;

1-Plakalar veya plaka benzeri yapı elemanları ile kaplanıyorsa veya ilave ön kabuk konuyorsa,

2-Isıtılan mekanlarda dış duvarlar yıkılıp yeniden yapılıyorsa,

                        3-Duvarlara isteğe bağlı olarak ısı yalıtım tabakası ilave ediliyorsa,

4-Dış duvarların ilave bir dış yalıtımla kaplanması halinde U değerleri (Tablo 2) dış duvarlar için verilen değerleri aşmamalıdır.

c)Tavanlara dair şartlar,

Havalandırmalı oturtma çatı altındaki tavan döşemelerinin ve eğimli çatılar dahil olmak üzere, odaları aşağıdan yukarı veya yukarıdan aşağı yönde dış havaya karşı koruyan çatılar (çatı eğimleri de dahil olmak üzere) ve bodrum tavanları, ısıtılmayan mekanlarla sınır teşkil eden duvarlar ve döşemeler doğrudan toprakla temas eden döşemeler ve duvarlar yenilenirken;

1.Çatı örtüsü (eğimli çatılarda kiremit ve benzeri teras çatılarda son kaplama tabakası ve benzeri) değitirilecek olursa,

2.Çatı üzerine ilave bir kaplama yapılacak veya kabuk geçirilecek olursa,

3.İlave bir ısı yalıtım tabakası konulacak olursa Tablo 2’de belirtilen koşullar geçerli olacaktır.

d)Bodrum tavanları

5.                  Isıtılmamış odalarda sınır oluşturan duvar ve döşemeler, toprakla doğrudan temas eden döşeme ve duvarlar için Tablo 2 de belirtilen koşullar geçerli olacaktır. 

İSTİSNALAR 

MADDE 9.17  

a)Münferit olarak inşa edilen ve ısıtılmasına gerek duyulmayan depo, cephanelik, ardiye, ahır, ağıl ve benzeri yapılarda ısı yalıtım hükümlerine uyulması zorunlu değildir.

b)Mevcut binalarda ve bağımsız bölümlerde ekleme ve tevsilerde yukarıda ifade edilen hükümler geçerli olacaktır.

c)İstanbul Büyükşehir Belediyesi sorumluluk alanı içindeki mevcut tüm binalar, ısı yalıtım yönetmeliğinin TS 825 e göre revize edilmesiyle birlikte binalarının ısı yalıtımını yapacaklardır.

X. X. BÖLÜM

 MUVAKKAT YAPILAR 

YAPILANMA ŞARTLARI, MUVAKKAT RUHSAT MÜDDETİ VE KAPANAN YOLLAR 

YAPILANMA ŞARTLARI : 

MADDE 10.01

Tamamı umumi hizmetlere ayrılan yerlere rastlayan veya kalan parçası plan ve yönetmelik hükümlerine göre yapı yapılmasına müsait olmayan arsalar, kamulaştırılıncaya kadar sahipleri tarafından olduğu gibi kullanılmaya devam olunur. Bu gibi yerlerden (5) yıllık programa dahil bulunmayanlarında; yükseklikleri tabii zeminden (6.50) metreyi, inşaat alanı (250) m2 yi geçmemek, minimum bahçe mesafelerini korumak mümkün mertebe sökülerek başka bir yere nakli mümkün malzemeden ve buna müsait bir sistemde inşa edilmek şartı ile ve yine mevcut ve müstakbel yol güzergahlarına tesadüf ettirilmemek suretiyle imar planı uygulanmasına kadar, sahiplerinin isteği üzerine ilgili belediye encümenince muvakkat yapı yapılmasına izin verilebilir. Bu yapının,imar planına göre bulunduğu bölgenin özellikleri ve ilgili belediye başkanlğının teklifi de göz önüne alınarak,hangi maksat için yapılıp kullanılabileceği ilgili belediye encümenince tayin ve tespit olunur. Mülk sahibi bu maksadın dışına çıkamaz.

MUVAKKAT RUHSATI MÜDDETİ :